Représentant Fiscal Non-Résident Suisse : Vente Immobilière en France [2026]

Obligation de désigner un représentant fiscal

En vertu de l'article 244 bis A du Code général des impôts, tout non-résident fiscal français cédant un bien immobilier situé en France doit désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix de vente excède 150 000 euros. Cette obligation s'applique pleinement aux résidents suisses, la Suisse n'étant membre ni de l'UE ni de l'EEE.

Les résidents de l'Union européenne, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein bénéficient d'une dispense de représentant fiscal depuis le 1er janvier 2015. La Suisse, malgré ses nombreux accords bilatéraux avec l'UE, ne figure pas dans la liste des pays dispensés. Un résident suisse doit donc systématiquement recourir à un représentant fiscal pour toute vente immobilière en France dépassant le seuil de 150 000 €.

Cette obligation s'applique que le vendeur soit une personne physique ou une personne morale (société civile immobilière, société de droit suisse détenant un bien en France). Le représentant fiscal doit être accrédité par la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

Pour une présentation générale de cette obligation, consultez notre page dédiée au représentant fiscal immobilier.

Convention fiscale franco-suisse de 1966

La convention fiscale entre la France et la Suisse, signée le 9 septembre 1966 et modifiée à plusieurs reprises (avenants de 1969, 1997, 2009 et 2014), constitue le cadre juridique de la répartition des droits d'imposition entre les deux pays.

Champ d'application : la convention couvre l'impôt sur le revenu, l'impôt sur la fortune et, depuis l'avenant de 2009, les successions et donations. Les principaux impôts concernés côté français sont l'impôt sur le revenu des personnes physiques, l'impôt sur les sociétés et l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Article 15 – Gains immobiliers : les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l'État contractant où ces biens sont situés. Ainsi, la France conserve le droit exclusif d'imposer la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier situé sur son territoire, même si le vendeur réside en Suisse.

La convention prévoit également des dispositions relatives aux :

• Revenus fonciers (article 6) : imposables dans l'État de situation de l'immeuble
• Fortune immobilière (article 24) : imposable dans l'État de situation de l'immeuble, ce qui justifie l'assujettissement à l'IFI en France
• Successions (avenant de 2014) : les biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation

Cette convention est particulièrement dense et a fait l'objet d'une jurisprudence abondante, tant devant les juridictions françaises que devant le Tribunal fédéral suisse. Les travailleurs frontaliers bénéficient par ailleurs de dispositions spécifiques qui ne sont pas développées ici.

Le statut spécial de la Suisse : entre UE et pays tiers

La Suisse entretient avec l'Union européenne une relation unique, fondée sur un réseau d'accords bilatéraux sectoriels négociés depuis les années 1990. Ces accords, regroupés en deux « paquets » (Bilatérales I en 1999 et Bilatérales II en 2004), couvrent de nombreux domaines : libre circulation des personnes, transports, recherche, agriculture, marchés publics, fiscalité de l'épargne, Schengen, etc.

Accord sur la libre circulation des personnes (ALCP) : entré en vigueur le 1er juin 2002, cet accord confère aux ressortissants suisses un droit de séjour et de travail dans l'UE comparable à celui des citoyens européens. Réciproquement, les citoyens de l'UE bénéficient des mêmes droits en Suisse. Cet accord a des conséquences directes en matière de coordination de sécurité sociale.

Coordination de la sécurité sociale : la Suisse applique les règlements européens de coordination (CE) n° 883/2004 et (CE) n° 987/2009 en vertu de l'annexe II de l'ALCP. Cela signifie que les résidents suisses affiliés à un régime de sécurité sociale suisse (AVS, AI, APG) sont considérés comme affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État appliquant ces règlements.

Cette particularité a un impact direct sur les prélèvements sociaux applicables à la plus-value immobilière, comme nous le détaillerons dans la section dédiée.

Néanmoins, la Suisse reste formellement un État tiers au regard du droit de l'Union européenne. Elle n'est pas partie à l'accord EEE (rejeté par référendum en 1992), ne participe pas au marché unique de manière intégrale et n'est pas soumise à la juridiction de la Cour de justice de l'UE. C'est cette position qui explique le maintien de l'obligation de représentant fiscal pour les ventes immobilières en France.

Imposition de la plus-value immobilière

La plus-value réalisée par un résident suisse lors de la vente d'un bien immobilier en France est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, conformément à l'article 244 bis A du CGI. Ce taux s'applique sur la plus-value nette, après application des abattements pour durée de détention.

Calcul de la plus-value brute :

• Prix de cession : prix effectivement encaissé, diminué des frais de cession (diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque)
• Prix d'acquisition : prix effectivement payé, majoré des frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %) et des dépenses de travaux (montant réel justifié ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans)

Exemple chiffré : un résident de Genève vend un appartement à Paris acquis 300 000 € il y a 12 ans, pour un prix de 500 000 €. La plus-value brute s'établit à 500 000 − 300 000 − 22 500 (frais d'acquisition 7,5 %) − 45 000 (forfait travaux 15 %) = 132 500 €. Après abattement pour durée de détention (12 ans = 42 % d'abattement IR), la plus-value nette IR est de 76 850 €, soit un impôt de 14 601,50 €.

Il est important de noter que le taux de 19 % s'applique aux personnes physiques résidentes d'un État ayant conclu une convention fiscale avec la France contenant une clause d'assistance administrative. En l'absence d'une telle convention, le taux serait de 33,33 %. La convention franco-suisse contient bien une telle clause, le taux de 19 % s'applique donc aux résidents suisses.

Pour approfondir les mécanismes de calcul, consultez notre page sur la plus-value immobilière des non-résidents.

Prélèvements sociaux : un régime avantageux

C'est sur le terrain des prélèvements sociaux que la situation des résidents suisses se distingue le plus nettement de celle des autres non-résidents hors EEE. Cette particularité trouve son origine dans la jurisprudence de Ruyter (CJUE, 26 février 2015, C-623/13) et ses prolongements.

Principe : la CJUE a jugé que les prélèvements sociaux français (CSG, CRDS) présentent un lien direct et suffisamment pertinent avec les branches de sécurité sociale et ne peuvent donc être prélevés sur les revenus du patrimoine de personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre de l'UE ou de l'EEE.

Extension à la Suisse : en raison de l'application des règlements européens de coordination de sécurité sociale à la Suisse via l'ALCP, les résidents suisses affiliés à la sécurité sociale suisse bénéficient de la même protection. Le Conseil d'État a confirmé cette interprétation.

Conséquence pratique :

• CSG (9,2 %) : non applicable aux résidents suisses affiliés à la sécurité sociale suisse
• CRDS (0,5 %) : non applicable dans les mêmes conditions
• Prélèvement de solidarité (7,5 %) : reste dû car il ne finance pas directement la sécurité sociale

Ainsi, un résident suisse affilié à l'AVS/AI suisse est redevable de 7,5 % de prélèvements sociaux sur sa plus-value immobilière, contre 17,2 % pour un non-résident hors EEE non affilié à un régime européen. L'économie est donc substantielle : 9,7 points de pourcentage.

Attention : pour bénéficier de ce régime favorable, le vendeur suisse doit être en mesure de justifier de son affiliation à un régime de sécurité sociale suisse (attestation AVS, certificat d'assurance). Le représentant fiscal veille à la production de ces justificatifs.

Un résident suisse qui ne serait pas affilié à la sécurité sociale suisse (par exemple un retraité bénéficiant uniquement d'une assurance privée) pourrait ne pas bénéficier de cette exonération partielle et serait alors soumis au taux plein de 17,2 %.

Abattements pour durée de détention

Les résidents suisses bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que les résidents français, appliqués de manière progressive à partir de la 6e année de détention.

Abattements au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) :

• De la 6e à la 21e année : 6 % par an
• 22e année révolue : 4 %
• Exonération totale après 22 ans de détention

Abattements au titre des prélèvements sociaux :

• De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an
• 22e année révolue : 1,60 %
• Au-delà de la 22e année : 9 % par an
• Exonération totale après 30 ans de détention

Ces abattements réduisent significativement la charge fiscale pour les propriétaires de longue date. Un résident suisse détenant un bien depuis plus de 22 ans ne paiera que les prélèvements sociaux (réduits à 7,5 % s'il est affilié à l'AVS). Après 30 ans, l'exonération est totale.

Le point de départ du délai de détention est la date d'acquisition figurant dans l'acte authentique (acte de vente, donation, succession). En cas de succession, c'est la date du décès qui fait courir le délai.

Surtaxe sur les plus-values élevées

Lorsque la plus-value nette imposable (après abattement pour durée de détention au titre de l'IR) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique, conformément à l'article 1609 nonies G du CGI. Cette surtaxe concerne tous les vendeurs, résidents comme non-résidents.

Le barème de la surtaxe est le suivant :

• De 50 001 € à 60 000 € : 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20
• De 60 001 € à 100 000 € : 2 %
• De 100 001 € à 110 000 € : 3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10
• De 110 001 € à 150 000 € : 3 %
• De 150 001 € à 160 000 € : 4 % × PV − (160 000 − PV) × 15/100
• De 160 001 € à 200 000 € : 4 %
• De 200 001 € à 210 000 € : 5 % × PV − (210 000 − PV) × 20/100
• De 210 001 € à 250 000 € : 5 %
• Au-delà de 250 000 € : 6 %

Pour les ventes immobilières de prestige dans les grandes villes suisses comme Genève, Zurich ou Bâle — villes dont les résidents possèdent fréquemment des biens de valeur en France — cette surtaxe peut représenter un montant significatif. Le représentant fiscal intègre ce calcul dans sa mission.

Élimination de la double imposition

La convention franco-suisse prévoit des mécanismes d'élimination de la double imposition (article 25) pour éviter que le même revenu soit imposé deux fois.

Côté suisse : les cantons suisses appliquent généralement la méthode de l'exemption avec réserve de progressivité. Cela signifie que la plus-value immobilière réalisée en France est exclue de la base imposable suisse, mais elle est prise en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable aux autres revenus du contribuable.

En pratique, le contribuable suisse doit :

1. Déclarer la plus-value immobilière française dans sa déclaration fiscale suisse (cantonale et fédérale)
2. Demander l'exonération de cette plus-value en joignant la preuve de l'imposition en France
3. Accepter que cette plus-value serve au calcul du taux marginal d'imposition

Impôt cantonal sur les gains immobiliers : certains cantons suisses prévoient un impôt spécifique sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer). Toutefois, cet impôt ne s'applique qu'aux biens situés en Suisse. Les gains sur des biens situés à l'étranger sont exclus de son champ d'application.

Le représentant fiscal délivre au vendeur suisse l'ensemble des documents nécessaires pour justifier l'imposition en France auprès des autorités fiscales cantonales.

Cas particuliers : résidence principale, SCI, succession

Exonération de la résidence principale : un résident suisse ne peut pas bénéficier de l'exonération pour résidence principale sur un bien situé en France, puisque sa résidence principale est en Suisse. Toutefois, l'article 150 U-II-2° du CGI prévoit une exonération spécifique pour les non-résidents ressortissants de l'UE. La Suisse n'étant pas membre de l'UE, cette exonération ne s'applique pas aux résidents suisses.

Vente via une SCI : de nombreux résidents suisses détiennent leur bien immobilier français via une SCI (société civile immobilière). Dans ce cas, la cession de parts sociales ou la vente du bien par la SCI est soumise aux mêmes règles de plus-value, avec la nécessité de désigner un représentant fiscal. Les règles varient selon que la SCI est translucide (régime des plus-values des particuliers) ou soumise à l'impôt sur les sociétés.

Succession et donation : l'avenant du 22 juillet 2014 à la convention franco-suisse a profondément modifié le régime des successions. Depuis le 1er janvier 2015, les biens immobiliers situés en France sont imposables en France aux droits de succession ou de donation. Les héritiers résidents suisses qui souhaitent ensuite revendre le bien hérité devront désigner un représentant fiscal. Le prix d'acquisition retenu sera la valeur déclarée dans la succession.

Frontaliers franco-suisses : les travailleurs frontaliers résidant en France et travaillant en Suisse sont des résidents fiscaux français et ne sont donc pas concernés par l'obligation de représentant fiscal. En revanche, les frontaliers résidant en Suisse et possédant un bien en France sont pleinement soumis à cette obligation.

Rôle concret du représentant fiscal

Le représentant fiscal accrédité assure plusieurs missions essentielles dans le cadre de la vente d'un bien immobilier par un résident suisse :

1. Vérification du calcul de la plus-value : contrôle du prix d'acquisition, des frais déductibles, des travaux, des abattements pour durée de détention
2. Optimisation fiscale : identification des possibilités de réduction de la base imposable (travaux justifiés vs forfait, choix du mode de calcul des frais d'acquisition)
3. Détermination des prélèvements sociaux : vérification de l'affiliation à la sécurité sociale suisse pour bénéficier du taux réduit de 7,5 %
4. Rédaction de la déclaration 2048-IMM : le représentant fiscal prépare le formulaire 2048-IMM qui doit être déposé auprès du service des impôts avant la signature de l'acte authentique
5. Visa de la déclaration : le représentant fiscal appose son visa engageant sa responsabilité solidaire sur le montant de l'impôt
6. Interface avec le notaire : transmission des informations nécessaires au notaire pour le prélèvement de l'impôt sur le prix de vente
7. Documents pour la Suisse : fourniture des justificatifs d'imposition en France nécessaires à la déclaration fiscale suisse

Le coût de la prestation varie généralement entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, avec des honoraires minimums. Ce coût est déductible des frais de cession pour le calcul de la plus-value.

Pour comprendre en détail le processus déclaratif, consultez notre guide sur le formulaire 2048-IMM.

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