Représentant Fiscal Non-Résident Israélien : Vente Immobilière en France [2026]

Obligation de désigner un représentant fiscal

Israël n'étant membre ni de l'Union européenne ni de l'Espace économique européen, les résidents israéliens sont soumis à l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité pour toute cession d'un bien immobilier situé en France dont le prix dépasse 150 000 €.

Cette obligation, prévue par l'article 244 bis A du Code général des impôts, s'applique sans exception aux résidents israéliens, qu'ils soient de nationalité française, israélienne ou autre. Seul le critère de résidence fiscale est déterminant.

Les dispenses de représentant fiscal sont limitées aux cas suivants :

• Prix de vente inférieur ou égal à 150 000 €
• Exonération totale de la plus-value (détention supérieure à 30 ans)
• Résidence dans un État de l'UE ou de l'EEE (ce qui exclut Israël)

Le représentant fiscal doit être accrédité par la Direction générale des finances publiques et engage sa responsabilité solidaire sur le montant de l'impôt. Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur le représentant fiscal immobilier.

Convention fiscale franco-israélienne de 1995

La convention fiscale entre la France et Israël, signée le 31 juillet 1995 et entrée en vigueur le 18 octobre 1996, constitue le cadre juridique de la répartition des droits d'imposition entre les deux pays.

Dispositions principales relatives à l'immobilier :

• Article 6 – Revenus immobiliers : les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation de ces biens. Un résident israélien percevant des loyers d'un bien en France est imposable en France sur ces revenus.
• Article 13 – Gains en capital : les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation. La France a donc le droit d'imposer la plus-value réalisée par un résident israélien sur un bien situé en France.
• Article 24 – Élimination de la double imposition : Israël accorde un crédit d'impôt pour l'impôt payé en France, conformément à sa législation interne.
• Article 26 – Échange de renseignements : clause d'assistance administrative permettant l'échange d'informations fiscales entre les deux pays.

La présence d'une clause d'échange de renseignements est déterminante car elle permet aux résidents israéliens de bénéficier du taux d'imposition de 19 % sur la plus-value immobilière, au lieu du taux majoré de 33,33 % applicable aux résidents d'États non coopératifs.

La convention est conforme au modèle OCDE dont Israël est membre depuis 2010. Elle a été complétée par des accords d'échange automatique d'informations financières dans le cadre du Common Reporting Standard (CRS).

Imposition de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière réalisée par un résident israélien est soumise en France au régime de droit commun applicable aux non-résidents :

• Impôt sur le revenu : 19 % (taux forfaitaire)
• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• Taux global : 36,2 %

Détermination de la plus-value :

La plus-value brute est calculée comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, ce dernier majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des dépenses de travaux (réelles sur justificatifs ou forfait de 15 % si détention supérieure à 5 ans).

Exemple chiffré : un résident de Tel-Aviv vend un appartement à Nice acquis en 2010 pour 350 000 €, au prix de 550 000 € en 2026. Calcul avec 16 ans de détention :

• Prix d'acquisition majoré : 350 000 + 26 250 (7,5 %) + 52 500 (15 %) = 428 750 €
• Plus-value brute : 550 000 − 428 750 = 121 250 €
• Abattement IR (16 ans ≈ 60 %) : PV nette IR ≈ 48 500 €
• IR : 48 500 × 19 % = 9 215 €
• Abattement PS (16 ans ≈ 16,5 %) : PV nette PS ≈ 101 244 €
• PS : 101 244 × 17,2 % = 17 414 €
• Total approximatif : 26 629 €

Pour en savoir plus sur les mécanismes de calcul, consultez notre page sur la plus-value immobilière des non-résidents.

Prélèvements sociaux

Les résidents israéliens sont soumis au taux plein de prélèvements sociaux de 17,2 %, décomposé comme suit :

• CSG (contribution sociale généralisée) : 9,2 %
• CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) : 0,5 %
• Prélèvement de solidarité : 7,5 %

Israël n'ayant pas d'accord de coordination de sécurité sociale avec l'Union européenne, les résidents israéliens ne bénéficient pas de l'exonération de CSG/CRDS issue de la jurisprudence « de Ruyter ». Même si Israël dispose d'une convention bilatérale de sécurité sociale avec la France, celle-ci ne s'inscrit pas dans le cadre des règlements européens de coordination (CE 883/2004) qui fondent l'exonération.

Par comparaison, un résident suisse affilié à la sécurité sociale suisse ne paie que 7,5 % de prélèvements sociaux grâce aux accords bilatéraux Suisse-UE. Cette différence de 9,7 points représente un surcoût significatif pour les résidents israéliens.

Abattements pour durée de détention

Les résidents israéliens bénéficient des abattements de droit commun pour durée de détention, identiques pour tous les vendeurs :

Impôt sur le revenu (19 %) :

• 6 % par an de la 6e à la 21e année
• 4 % la 22e année révolue
• Exonération totale après 22 ans

Prélèvements sociaux (17,2 %) :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
• 1,60 % la 22e année révolue
• 9 % par an au-delà de la 22e année
• Exonération totale après 30 ans

De nombreux Franco-Israéliens ayant fait leur aliyah dans les années 1990 ou 2000 détiennent des biens en France depuis 20 à 30 ans. L'évaluation précise de la durée de détention est cruciale pour optimiser l'imposition. Il peut être judicieux d'attendre quelques mois ou années supplémentaires pour franchir un palier d'abattement significatif.

Surtaxe sur les plus-values élevées

Lorsque la plus-value nette imposable au titre de l'IR dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique (article 1609 nonies G du CGI). Le barème s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value nette.

Cette surtaxe peut être particulièrement significative pour les ventes de biens de valeur. Nombre de Franco-Israéliens possèdent des biens dans des quartiers prisés de Paris ou sur la Côte d'Azur, générant des plus-values importantes.

Le représentant fiscal intègre systématiquement le calcul de la surtaxe dans son analyse. Celle-ci s'ajoute aux 19 % d'IR et aux 17,2 % de PS, portant la charge fiscale totale au-delà de 36,2 % pour les plus-values les plus élevées.

Imposition en Israël et crédit d'impôt

Israël impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux. La plus-value immobilière réalisée en France par un résident israélien est donc potentiellement imposable en Israël.

Régime israélien des gains en capital immobiliers :

• Le taux d'imposition des gains en capital (mas shevach) en Israël est de 25 % pour les particuliers (ou 30 % pour les actionnaires significatifs)
• La taxe d'amélioration (mas shevach) sur les biens immobiliers israéliens est plus complexe, mais ne s'applique pas aux biens situés à l'étranger
• Les gains en capital sur des biens immobiliers étrangers sont imposés selon le régime général des gains en capital

Mécanisme du crédit d'impôt :

1. Le contribuable israélien déclare la plus-value immobilière française dans sa déclaration annuelle
2. Il demande un crédit d'impôt (zikui mas) pour l'impôt payé en France
3. Le crédit est limité à l'impôt israélien sur ce revenu spécifique

Point crucial : le taux français global de 36,2 % (IR + PS) est supérieur au taux israélien de 25 %. Le crédit d'impôt absorbera donc généralement la totalité de l'impôt israélien, et il pourrait subsister un excédent non reportable. En pratique, le contribuable israélien ne paiera pas d'impôt supplémentaire en Israël sur cette plus-value.

Qualification des prélèvements sociaux : la question de savoir si les prélèvements sociaux français (CSG, CRDS) constituent des « impôts sur le revenu » au sens de la convention est débattue. L'administration fiscale israélienne (Rashut HaMisim) tend à les accepter comme éligibles au crédit d'impôt, mais il est recommandé de consulter un conseiller fiscal israélien.

Rapatriement des fonds en Israël

Le rapatriement du produit de la vente vers Israël est une préoccupation majeure pour de nombreux vendeurs israéliens. Voici les points essentiels à connaître :

Liberté de transfert : il n'existe aucune restriction de change entre la France et Israël. Le produit net de la vente (après prélèvement de l'impôt par le notaire) peut être librement transféré vers un compte bancaire en Israël.

Modalités pratiques :

• Virement SWIFT : le notaire ou la banque française effectue un virement international vers le compte bancaire israélien du vendeur
• Conversion EUR/ILS : le taux de change euro/shekel s'applique au moment du transfert. Les fluctuations peuvent être significatives ; une couverture de change peut être envisagée pour les montants importants
• Déclaration à la Banque d'Israël : les transferts internationaux importants font l'objet d'une déclaration automatique par les banques israéliennes
• TRACFIN et obligations anti-blanchiment : les banques françaises sont tenues de déclarer les transferts suspects. La provenance des fonds (vente immobilière) doit être clairement documentée

Documents à conserver :

• Copie de l'acte de vente notarié
• Déclaration 2048-IMM visée par le représentant fiscal
• Justificatif du paiement de l'impôt en France
• Relevés bancaires attestant du transfert

Ces documents seront nécessaires pour la déclaration fiscale en Israël et pour justifier l'origine des fonds auprès de la banque israélienne.

Cas particuliers : olim hadashim, SCI, succession

Olim hadashim (nouveaux immigrants) : Israël accorde un régime fiscal favorable aux olim hadashim (nouveaux immigrants) pendant une période de 10 ans suivant l'immigration. Durant cette période, les revenus de source étrangère, y compris les gains en capital, bénéficient d'une exonération d'impôt en Israël. Un Français ayant fait son aliyah récemment et vendant un bien en France pendant cette période ne sera imposé qu'en France (19 % + 17,2 %). Ce régime est extrêmement avantageux.

Toshav hozer vatik (ancien résident de retour) : un Israélien ayant vécu à l'étranger pendant au moins 10 ans et revenant en Israël bénéficie du même régime d'exonération de 10 ans que les olim hadashim pour ses revenus de source étrangère.

Détention via une SCI : certains Israéliens détiennent leur bien français via une société civile immobilière. La transparence fiscale de la SCI en France signifie que la plus-value est imposée entre les mains des associés. En Israël, la SCI française peut être traitée différemment selon sa qualification (entité transparente ou opaque). Il est essentiel de vérifier le traitement fiscal israélien de la SCI.

Succession : en l'absence de convention spécifique sur les successions entre la France et Israël, les biens immobiliers situés en France sont soumis aux droits de succession français. Israël n'appliquant pas de droits de succession (mas yerusha a été supprimé en 1981), il n'y a pas de risque de double imposition sur ce point. Les héritiers israéliens qui souhaitent vendre le bien hérité devront toutefois désigner un représentant fiscal.

Double nationalité franco-israélienne : de nombreux Franco-Israéliens possèdent la double nationalité. La nationalité n'est pas le critère déterminant : c'est la résidence fiscale qui importe. Un Franco-Israélien résidant en Israël est traité comme un non-résident pour l'impôt sur la plus-value immobilière en France.

Rôle du représentant fiscal

Le représentant fiscal accrédité joue un rôle central dans la transaction. Pour un vendeur israélien, ses missions comprennent :

1. Calcul optimisé de la plus-value : examen des options (forfait vs réel pour les frais et travaux), prise en compte des abattements
2. Préparation de la déclaration 2048-IMM : rédaction et visa du formulaire
3. Engagement de responsabilité solidaire : le représentant fiscal signe la déclaration et se porte garant du paiement de l'impôt
4. Coordination avec le notaire : transmission des éléments pour le prélèvement de l'impôt lors de la signature
5. Gestion du régime olim hadashim : si applicable, prise en compte du régime fiscal israélien favorable dans l'optimisation globale
6. Documentation pour Israël : fourniture des justificatifs d'impôt payé en France pour le crédit d'impôt israélien
7. Conseil sur le rapatriement : orientation sur les modalités de transfert des fonds

Les honoraires sont généralement compris entre 0,5 % et 1 % du prix de vente. Ils sont déductibles en tant que frais de cession.

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