Représentant Fiscal Non-Résident Canadien : Vente Immobilière en France [2026]

Obligation de désigner un représentant fiscal

Le Canada n'étant membre ni de l'Union européenne ni de l'Espace économique européen, les résidents canadiens sont soumis à l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité lors de la vente d'un bien immobilier en France, conformément à l'article 244 bis A du Code général des impôts.

Cette obligation s'applique dès que le prix de cession dépasse 150 000 €. En deçà de ce seuil, le vendeur canadien est dispensé de représentant fiscal, mais reste redevable de l'impôt sur la plus-value.

Cas de dispense : outre le seuil de 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal n'est pas requise lorsque la plus-value est exonérée en totalité (par exemple, détention de plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux et plus de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, soit une exonération totale).

Le représentant fiscal doit être accrédité par la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Il engage sa responsabilité solidaire sur le montant de l'impôt. Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur le représentant fiscal immobilier.

Convention fiscale franco-canadienne de 1975

La convention fiscale entre la France et le Canada, signée le 2 mai 1975 et modifiée par les avenants du 16 janvier 1987 et du 30 novembre 1995, régit la répartition des droits d'imposition entre les deux pays.

Article 13 – Gains en capital : les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers, tels que définis à l'article 6, sont imposables dans l'État contractant où ces biens sont situés. Ainsi, la France a le droit d'imposer la plus-value réalisée par un résident canadien sur un bien immobilier situé en France.

Points clés de la convention :

• Revenus immobiliers (article 6) : imposables dans l'État de situation de l'immeuble
• Gains en capital immobiliers (article 13§1) : imposables dans l'État de situation
• Élimination de la double imposition (article 23) : le Canada accorde un crédit d'impôt pour l'impôt payé en France
• Non-discrimination (article 25) : les nationaux d'un État ne peuvent être soumis à une imposition plus lourde dans l'autre État

La convention ne couvre pas les prélèvements sociaux français (CSG, CRDS), qui sont considérés comme des impositions distinctes des impôts sur le revenu. Cette distinction a son importance dans le calcul du crédit d'impôt au Canada.

Clause d'assistance administrative : la convention contient une clause d'échange de renseignements (article 27) et une clause d'assistance au recouvrement. L'existence de cette clause permet aux résidents canadiens de bénéficier du taux d'imposition de 19 % (au lieu de 33,33 % pour les résidents d'États non coopératifs).

Imposition de la plus-value immobilière en France

La plus-value immobilière réalisée par un résident canadien est soumise en France à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.

Détermination de la plus-value brute :

• Prix de cession : prix convenu entre les parties, diminué des frais de cession supportés par le vendeur (diagnostics, commission d'agence à charge du vendeur, frais du représentant fiscal)
• Prix d'acquisition : prix figurant dans l'acte d'acquisition, majoré des charges et indemnités versées au vendeur précédent
• Frais d'acquisition : montant réel sur justificatifs ou forfait de 7,5 % du prix d'acquisition
• Dépenses de travaux : montant réel sur justificatifs (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

Exemple chiffré : un résident de Montréal vend un appartement sur la Côte d'Azur, acquis il y a 10 ans pour 400 000 €, au prix de 600 000 €. Calcul :

• Plus-value brute : 600 000 − 400 000 − 30 000 (frais acquisition 7,5 %) − 60 000 (forfait travaux 15 %) = 110 000 €
• Abattement IR (10 ans = 30 %) : plus-value nette IR = 77 000 €
• Impôt sur le revenu : 77 000 × 19 % = 14 630 €
• Abattement PS (10 ans = 8,25 %) : plus-value nette PS = 100 925 €
• Prélèvements sociaux : 100 925 × 17,2 % = 17 359 €
• Total : 31 989 € (soit environ 5,3 % du prix de vente)

Prélèvements sociaux applicables

Les résidents canadiens sont soumis au taux plein de prélèvements sociaux de 17,2 % sur la plus-value immobilière. Contrairement aux résidents suisses qui bénéficient d'un taux réduit grâce aux accords bilatéraux Suisse-UE, les Canadiens ne profitent d'aucun allègement.

La décomposition des prélèvements sociaux est la suivante :

• CSG (contribution sociale généralisée) : 9,2 %
• CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) : 0,5 %
• Prélèvement de solidarité : 7,5 %

L'exonération de CSG/CRDS issue de la jurisprudence « de Ruyter » de la CJUE ne s'applique qu'aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un État membre de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse. Le Canada ne bénéficiant d'aucun accord de coordination de sécurité sociale avec l'UE à cet effet, ses résidents sont soumis au taux plein.

Le taux global d'imposition pour un résident canadien s'élève donc à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), avant application éventuelle de la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €.

Pour une comparaison avec d'autres nationalités, consultez nos pages sur le non-résident suisse (taux PS réduit) ou le non-résident israélien.

Abattements pour durée de détention

Les résidents canadiens bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que tous les vendeurs, résidents ou non. Ces abattements, calculés à compter de la 6e année de détention, réduisent progressivement la plus-value imposable.

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

• 6 % par an de la 6e à la 21e année
• 4 % la 22e année
• Exonération totale après 22 ans

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
• 1,60 % la 22e année
• 9 % par an de la 23e à la 30e année
• Exonération totale après 30 ans

Pour un bien détenu entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus. Cette période intermédiaire est particulièrement importante pour les propriétaires canadiens de longue date qui doivent évaluer l'intérêt de conserver le bien quelques années supplémentaires pour atteindre l'exonération totale.

Crédit d'impôt au Canada et élimination de la double imposition

Le Canada impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux, y compris les gains en capital réalisés à l'étranger. La plus-value immobilière réalisée en France par un résident canadien est donc également imposable au Canada.

Pour éviter la double imposition, l'article 23 de la convention franco-canadienne prévoit que le Canada accorde un crédit d'impôt pour impôt étranger (foreign tax credit) égal au montant de l'impôt payé en France, dans la limite de l'impôt canadien sur ce revenu.

Mécanisme du crédit d'impôt canadien :

1. Le contribuable canadien déclare la plus-value immobilière française dans sa déclaration de revenus canadienne (formulaire T1, annexe 3 – Gains en capital)
2. Au Canada, seuls 50 % du gain en capital sont inclus dans le revenu imposable (taxable capital gain)
3. Le contribuable demande un crédit pour impôt étranger via le formulaire T2209
4. Le crédit est limité à l'impôt canadien autrement exigible sur ce revenu étranger

Point d'attention : le taux marginal canadien sur les gains en capital est généralement inférieur au taux français de 36,2 %. En effet, avec l'inclusion de 50 % seulement et un taux marginal fédéral maximum de 33 % (plus l'impôt provincial), l'impôt canadien effectif sur un gain en capital est souvent compris entre 25 % et 27 %. Le crédit d'impôt étranger ne pouvant excéder l'impôt canadien, il peut subsister un excédent d'impôt français non créditable.

Prélèvements sociaux et crédit d'impôt : la qualification des prélèvements sociaux français (CSG, CRDS) comme « impôts sur le revenu » au sens de la convention est sujette à interprétation. L'Agence du revenu du Canada (ARC) tend à considérer que ces prélèvements constituent des impôts sur le revenu éligibles au crédit d'impôt étranger, mais il est recommandé de consulter un fiscaliste canadien pour sécuriser cette position.

Traitement fiscal au Canada

Au Canada, les gains en capital font l'objet d'un traitement fiscal particulier qui diffère significativement du régime français.

Taux d'inclusion : seuls 50 % du gain en capital net sont inclus dans le revenu imposable du contribuable. Ce taux d'inclusion réduit constitue un avantage fiscal important. Toutefois, le budget fédéral 2024 a proposé de porter ce taux à 66,67 % pour les gains en capital excédant 250 000 $ par an pour les particuliers (et pour tous les gains des sociétés). Le contribuable canadien doit vérifier la législation en vigueur au moment de la vente.

Conversion en dollars canadiens : le gain en capital doit être converti en dollars canadiens (CAD) au taux de change du jour de la transaction. Les fluctuations du taux EUR/CAD peuvent avoir un impact significatif sur le montant imposable au Canada.

Impôt fédéral et provincial : le gain en capital inclus est ajouté au revenu ordinaire et imposé aux taux marginaux applicables. Les taux combinés varient considérablement selon la province de résidence :

• Québec : taux marginal combiné fédéral + provincial parmi les plus élevés du Canada (jusqu'à ~53 % sur le revenu ordinaire, soit ~26,5 % effectif sur le gain en capital à 50 % d'inclusion)
• Ontario : taux marginal combiné pouvant atteindre ~53,5 %
• Colombie-Britannique : taux marginal combiné pouvant atteindre ~53,5 %
• Alberta : taux marginal combiné plus modéré (~48 %)

Le représentant fiscal français délivre les documents nécessaires (déclaration 2048-IMM, avis d'imposition) pour permettre au contribuable canadien de justifier l'impôt payé en France auprès de l'ARC.

Cas particuliers : Québec, SCI, succession

Résidents du Québec : le Québec bénéficie d'un accord fiscal spécifique avec la France (entente fiscale Québec-France de 1987), qui complète la convention fédérale. Cet accord couvre l'impôt sur le revenu des particuliers et l'impôt sur les sociétés. Les résidents du Québec peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt provincial pour l'impôt payé en France, en plus du crédit fédéral. Les deux crédits combinés permettent généralement d'absorber l'essentiel de l'impôt français.

Détention via une SCI : certains Canadiens détiennent leur bien immobilier français via une société civile immobilière (SCI). La cession des parts de SCI ou la vente du bien par la SCI est soumise aux règles françaises de plus-value immobilière. Au Canada, la SCI française est généralement traitée comme une entité transparente (flow-through entity), les revenus et gains étant imposés directement entre les mains des associés.

Succession et donation : la France et le Canada n'ont pas de convention fiscale spécifique en matière de successions. Les biens immobiliers situés en France sont imposables aux droits de succession français. Au Canada, il n'existe pas de droits de succession à proprement parler, mais une disposition réputée (deemed disposition) au décès entraîne l'imposition des gains en capital latents. Il peut en résulter une double imposition économique que seuls des mécanismes de planification successorale peuvent atténuer.

Résidence fiscale mixte : les Canadiens ayant conservé des liens avec la France (ancien expatrié, double nationalité) doivent vérifier leur résidence fiscale au sens de la convention (article 4). Les critères de départage (tie-breaker rules) examinent successivement le foyer permanent, le centre des intérêts vitaux, le séjour habituel et la nationalité.

Rôle du représentant fiscal

Le représentant fiscal accrédité joue un rôle central dans la vente immobilière d'un résident canadien en France. Ses missions incluent :

1. Analyse de la situation fiscale : examen de la durée de détention, des travaux réalisés, des cas d'exonération possibles
2. Calcul optimisé de la plus-value : arbitrage entre le forfait (7,5 % frais + 15 % travaux) et les montants réels justifiés
3. Préparation du formulaire 2048-IMM : rédaction de la déclaration de plus-value qui sera déposée auprès du service des impôts
4. Visa et engagement de responsabilité : le représentant fiscal signe et vise la déclaration, engageant sa responsabilité solidaire
5. Coordination avec le notaire : transmission des éléments nécessaires au notaire pour le prélèvement de l'impôt lors de la signature de l'acte
6. Documentation pour le Canada : fourniture des justificatifs d'impôt payé en France pour la demande de crédit d'impôt étranger auprès de l'ARC

Les honoraires du représentant fiscal varient généralement entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, avec un minimum forfaitaire. Ces honoraires sont déductibles en tant que frais de cession pour le calcul de la plus-value.

Le choix d'un représentant fiscal expérimenté est d'autant plus important pour les résidents canadiens que les interactions avec le régime fiscal canadien (crédit d'impôt, qualification des prélèvements sociaux) requièrent une compréhension des deux systèmes.

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