Impact du Brexit sur la fiscalité immobilière
Le 1er janvier 2021 marque un tournant pour les propriétaires britanniques en France. La sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne a entraîné trois changements majeurs :
| Élément | Avant le Brexit (jusqu'au 31/12/2020) | Après le Brexit (depuis le 01/01/2021) |
|---|---|---|
| Représentant fiscal | Dispensé (résident UE) | Obligatoire si prix > 150 000 € |
| Prélèvements sociaux | 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement) | 17,2 % (intégralité) |
| Taux total d'imposition | 26,5 % | 36,2 % (+ surtaxe éventuelle) |
L'impact financier est considérable : sur une plus-value nette de 100 000 €, un vendeur britannique paie désormais 36 200 € au lieu de 26 500 €, soit 9 700 € de plus. À cela s'ajoutent les honoraires du représentant fiscal (1 500 € à 5 000 € selon la complexité du dossier).
⚠️ Important : L'accord de commerce et de coopération UE-Royaume-Uni (TCA) du 24 décembre 2020 ne contient aucune disposition spécifique sur la fiscalité immobilière des particuliers. Les changements décrits sont donc permanents, sauf nouvel accord bilatéral.
Obligation de représentant fiscal depuis 2021
Depuis le 1er janvier 2021, les résidents du Royaume-Uni sont traités comme des résidents d'État tiers (hors UE/EEE) pour l'application de l'article 244 bis A du CGI.
Conditions de l'obligation
La désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire lorsque :
- Le vendeur est résident fiscal du Royaume-Uni
- Le prix de cession dépasse 150 000 € (par cédant)
- La plus-value n'est pas totalement exonérée
Le représentant fiscal :
- Calcule la plus-value et l'impôt dû
- Prépare et signe le formulaire 2048-IMM
- Engage sa responsabilité solidaire avec le vendeur
- Assiste en cas de contrôle fiscal ultérieur
Convention fiscale France-Royaume-Uni
La convention fiscale franco-britannique du 19 juin 2008 reste pleinement applicable après le Brexit. Elle n'est pas liée à l'appartenance à l'UE.
Répartition des droits d'imposition
L'article 13 (Gains en capital) de la convention attribue à la France le droit d'imposer les plus-values provenant de biens immobiliers situés sur son territoire. Le Royaume-Uni peut également imposer cette plus-value mais doit accorder un crédit d'impôt pour l'impôt payé en France.
Imposition au Royaume-Uni
Au Royaume-Uni, les plus-values immobilières sont soumises au Capital Gains Tax (CGT) :
- Taux de base : 18 % (contribuables dans la tranche de base)
- Taux supérieur : 24 % (contribuables dans la tranche supérieure, depuis avril 2024)
- Annual exempt amount : 3 000 £ (2026)
Le crédit d'impôt français (36,2 % minimum) couvre largement le CGT britannique dans la plupart des cas. En pratique, aucun impôt supplémentaire n'est dû au Royaume-Uni.
Imposition de la plus-value immobilière
Le régime d'imposition en France est identique à celui des autres non-résidents hors UE :
Taux applicables
- Impôt sur le revenu : 19 % (taux forfaitaire)
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
- Surtaxe : 2 % à 6 % pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €
Abattements pour durée de détention
Les abattements sont identiques à ceux des résidents français. De nombreux Britanniques propriétaires de longue date en France (Dordogne, Provence, Côte d'Azur) bénéficient d'abattements significatifs. Consultez notre guide des exonérations pour le détail des barèmes.
Exemple chiffré
Un couple britannique vend une maison dans le Périgord achetée en 2010 pour 200 000 € et vendue en 2026 pour 350 000 €. Après 16 ans de détention :
- Plus-value brute : 150 000 €
- Frais d'acquisition forfaitaires (7,5 %) : 15 000 €
- Plus-value nette avant abattement : 135 000 €
- Abattement IR (66 %) : 89100 €
- Impôt restant + prélèvements sociaux calculés après abattements respectifs
Pour un calcul précis, consultez notre guide du calcul de la plus-value.
Prélèvements sociaux : l'impact majeur du Brexit
C'est le changement le plus coûteux pour les propriétaires britanniques. Avant le Brexit, les résidents du Royaume-Uni affiliés au NHS (National Health Service) ne payaient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, conformément à la jurisprudence européenne De Ruyter (CJUE, 2015).
Situation depuis le 1er janvier 2021
Le Royaume-Uni étant désormais un État tiers, ses résidents sont redevables de l'intégralité des prélèvements sociaux à 17,2 % :
- CSG : 9,2 %
- CRDS : 0,5 %
- Prélèvement de solidarité : 7,5 %
Le surcoût est de 9,7 points (17,2 % − 7,5 %). Sur une plus-value nette de 100 000 €, cela représente 9 700 € supplémentaires.
Pour un panorama complet, consultez notre page sur la CSG-CRDS des non-résidents.
Protocole sur la coordination de la sécurité sociale
L'accord de commerce et de coopération (TCA) contient un protocole sur la coordination de la sécurité sociale. Cependant, la France n'a pas étendu l'exonération De Ruyter aux résidents britanniques post-Brexit, considérant que le protocole ne suffit pas à remplir les conditions fixées par la CJUE.
Exonérations disponibles pour les Britanniques
Abattements pour durée de détention
Les Britanniques bénéficient des mêmes abattements que les résidents français. Après 22 ans, l'impôt sur le revenu est exonéré. Après 30 ans, l'exonération est totale.
Exonération de première cession (anciens résidents français)
Les Britanniques ayant été résidents fiscaux français pendant au moins 2 ans peuvent bénéficier de l'exonération de première cession dans la limite de 150 000 € de plus-value. La convention d'assistance administrative entre la France et le Royaume-Uni permet l'accès à ce dispositif.
Cession inférieure à 150 000 € par cédant
En dessous de ce seuil, aucun représentant fiscal n'est requis. La plus-value reste imposable mais les formalités sont simplifiées.
Cas particuliers
Britanniques résidents en France
Un citoyen britannique qui est résident fiscal français n'est pas concerné par les obligations de représentation fiscale. Il est traité comme tout résident français. Beaucoup de retraités britanniques installés en France sont dans cette situation.
Résidents de Gibraltar
Gibraltar n'est pas partie à l'accord TCA au même titre que le Royaume-Uni. Les résidents de Gibraltar sont traités comme des résidents d'État tiers et sont soumis aux mêmes obligations que les résidents du Royaume-Uni continental.
Résidents des dépendances de la Couronne
Jersey, Guernesey et l'Île de Man ne font partie ni de l'UE ni du Royaume-Uni au sens strict. Leurs résidents disposent de conventions fiscales spécifiques avec la France et sont soumis à l'obligation de représentant fiscal.
Ventes en cours au moment du Brexit
Les ventes signées après le 1er janvier 2021 sont soumises au nouveau régime, même si le compromis a été signé avant cette date. Seule la date de l'acte authentique (signature chez le notaire) détermine le régime applicable.
Procédure et conseils pratiques
Anticipez la désignation du représentant fiscal
Contactez un représentant fiscal accrédité dès la signature du compromis de vente, idéalement 4 à 6 semaines avant l'acte authentique.
Documents à préparer
- Titre de propriété (acte d'achat initial)
- Justificatifs de travaux réalisés (factures pour majoration du prix d'acquisition)
- Justificatif de résidence au Royaume-Uni (council tax bill, relevé HMRC)
- Passeport britannique
- Compromis de vente
Optimisation fiscale légale
Le représentant fiscal vérifiera notamment :
- La majoration du prix d'acquisition par les travaux réalisés (ou le forfait de 15 % pour les biens détenus depuis plus de 5 ans)
- L'éligibilité à l'exonération de première cession si vous avez été résident français
- La bonne application des abattements pour durée de détention
- Les frais d'acquisition déductibles (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %)
→ Pour la procédure complète de vente, consultez notre guide de la procédure de vente immobilière pour non-résidents.
→ Consultez notre liste des représentants fiscaux accrédités expérimentés avec les dossiers post-Brexit.
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Questions fréquentes
Un Britannique doit-il désigner un représentant fiscal pour vendre un bien en France depuis le Brexit ?
Oui, depuis le 1er janvier 2021 et la sortie effective du Royaume-Uni de l'UE, les résidents britanniques doivent désigner un représentant fiscal accrédité lorsqu'ils vendent un bien immobilier en France dont le prix dépasse 150 000 €. Avant le Brexit, en tant que résidents de l'UE, ils en étaient dispensés.
Les Britanniques doivent-ils payer la CSG-CRDS depuis le Brexit ?
Oui, depuis le 1er janvier 2021, les résidents britanniques sont soumis à l'intégralité des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les plus-values immobilières en France. Avant le Brexit, les Britanniques affiliés au NHS pouvaient bénéficier d'une exonération partielle (seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % était dû). Ce n'est plus le cas.
La convention fiscale France-Royaume-Uni protège-t-elle les vendeurs britanniques ?
La convention fiscale franco-britannique du 19 juin 2008 reste pleinement applicable après le Brexit. Elle attribue le droit d'imposer les plus-values immobilières à l'État de situation du bien (la France). Le Royaume-Uni accorde un crédit d'impôt pour l'impôt payé en France, évitant la double imposition. Cependant, la convention ne couvre pas les prélèvements sociaux français.
Un Britannique avec une résidence secondaire en France peut-il bénéficier d'exonérations ?
Oui, les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement (exonération IR après 22 ans, totale après 30 ans). De plus, si le Britannique a été résident fiscal français pendant au moins 2 ans, il peut bénéficier de l'exonération de première cession dans la limite de 150 000 € de plus-value, grâce à la convention d'assistance administrative entre la France et le Royaume-Uni.
Comment le Brexit a-t-il modifié la fiscalité immobilière des Britanniques en France ?
Le Brexit a entraîné trois changements majeurs : l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité (dispense perdue), l'assujettissement aux prélèvements sociaux complets de 17,2 % au lieu de 7,5 %, et la perte du bénéfice automatique de certaines exonérations réservées aux résidents de l'UE/EEE. Le coût fiscal d'une vente immobilière a donc significativement augmenté pour les Britanniques.