Représentant Fiscal pour Non-Résident Américain : Vente Immobilière en France 2026

Obligation de représentant fiscal pour les Américains

Les résidents américains vendant un bien immobilier en France sont soumis à l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Cette obligation résulte de l'article 244 bis A du Code Général des Impôts.

Pourquoi les Américains sont-ils concernés ?

La dispense de représentant fiscal accordée depuis 2015 aux résidents de l'UE, de l'EEE et des États ayant conclu une convention d'assistance administrative ne s'applique pas aux résidents américains. En effet, bien qu'une convention fiscale existe entre la France et les États-Unis, celle-ci ne contient pas de clause d'assistance au recouvrement suffisante pour bénéficier de la dispense.

Concrètement, dès que le prix de vente dépasse 150 000 €, le vendeur américain doit mandater un organisme accrédité qui :

• Vérifie le calcul de la plus-value et des impôts dus
• Signe le formulaire 2048-IMM
• Engage sa responsabilité solidaire auprès du Trésor public
• Assiste le vendeur en cas de contrôle fiscal

Convention fiscale France-États-Unis

La convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994 (modifiée par l'avenant du 13 janvier 2009) régit la répartition des droits d'imposition entre les deux pays.

Plus-values immobilières (Article 13)

L'article 13 de la convention prévoit que les plus-values provenant de la cession de biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation du bien. La France conserve donc son droit d'imposer la plus-value réalisée par un résident américain sur un bien situé en France.

Élimination de la double imposition (Article 24)

L'article 24 prévoit le mécanisme d'élimination de la double imposition : les États-Unis accordent à leurs résidents un foreign tax credit (crédit d'impôt) correspondant à l'impôt payé en France. Le résident américain ne paie donc pas deux fois l'impôt sur la même plus-value.

Limites de la convention pour la TVA et les prélèvements sociaux

La convention ne couvre ni la TVA ni les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Les prélèvements sociaux français sont donc dus intégralement, et leur créditabilité aux États-Unis est incertaine (voir section dédiée).

Imposition de la plus-value immobilière

Le régime d'imposition d'un résident américain vendant en France est le suivant :

Taux d'imposition

Abattements pour durée de détention

Les résidents américains bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que les résidents français :

• Impôt sur le revenu (19 %) : exonération totale après 22 ans de détention
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale après 30 ans de détention

Pour le détail du calcul, consultez notre guide du calcul de la plus-value immobilière pour non-résidents.

Prélèvements sociaux (CSG-CRDS)

Les résidents américains sont soumis à l'intégralité des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur la plus-value immobilière réalisée en France.

Pas d'exonération « De Ruyter » pour les Américains

Depuis l'arrêt De Ruyter de la CJUE (2015) et la réforme de 2019, les résidents de l'UE/EEE affiliés à un régime de sécurité sociale européen ne sont plus redevables que du prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 %. Cette exonération partielle ne bénéficie pas aux résidents américains, car ils ne sont pas affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État membre.

Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre page sur la CSG-CRDS des non-résidents.

Créditabilité aux États-Unis

La question de la créditabilité des prélèvements sociaux français aux États-Unis est complexe. L'IRS considère généralement que :

• La CSG et la CRDS sont des taxes sur le revenu et peuvent être créditables comme foreign tax credit
• Cependant, certaines positions de l'IRS ont été fluctuantes sur ce point
• Un conseil fiscal américain (CPA ou tax attorney) est recommandé pour optimiser le traitement

Élimination de la double imposition

Les résidents américains vendant un bien en France doivent également déclarer la plus-value aux États-Unis dans le cadre du worldwide taxation. Le mécanisme pour éviter la double imposition est le suivant :

Foreign Tax Credit (formulaire 1116)

1. Le vendeur paie l'impôt en France lors de la vente (retenu par le notaire)
2. Il déclare la plus-value dans sa déclaration fédérale américaine (formulaire 1040)
3. Il revendique un crédit d'impôt étranger (Foreign Tax Credit, formulaire 1116) pour l'impôt payé en France
4. Le crédit est limité au montant de l'impôt américain dû sur cette plus-value

En pratique, le taux d'imposition français (36,2 %) étant généralement supérieur au taux américain sur les capital gains à long terme (0 %, 15 % ou 20 % selon les revenus), l'impôt américain est souvent entièrement couvert par le crédit d'impôt français. L'excédent de crédit peut être reporté.

FATCA et obligations déclaratives américaines

En tant que résident ou citoyen américain, vous êtes soumis à des obligations déclaratives spécifiques :

FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act)

Le FATCA impose aux institutions financières étrangères de signaler les comptes détenus par des personnes américaines. Lors de la vente, si le produit de la vente transite par un compte français, la banque peut effectuer des signalements automatiques.

Déclarations obligatoires

• Formulaire 1040 (déclaration fédérale) : déclarer la plus-value en capital gain
• Formulaire 1116 : revendiquer le crédit d'impôt étranger
• FBAR (FinCEN 114) : si vos comptes bancaires étrangers dépassent 10 000 $ à tout moment de l'année (y compris temporairement avec le produit de la vente)
• Formulaire 8938 (FATCA) : déclaration des actifs financiers étrangers si les seuils sont dépassés
• State tax return : certains États américains imposent également les plus-values étrangères

Cas particuliers

Double nationalité franco-américaine

Un binational résidant aux États-Unis est traité comme un résident américain pour la vente immobilière en France. Il doit désigner un représentant fiscal si le prix dépasse 150 000 €. Sa nationalité française ne le dispense pas de cette obligation.

Américain ayant été résident fiscal français

Si le vendeur américain a été résident fiscal français pendant au moins 2 ans, il peut potentiellement bénéficier de l'exonération de première cession (plafonnée à 150 000 € de plus-value). Toutefois, cette exonération est réservée aux ressortissants d'États ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France — ce qui est le cas des États-Unis.

Vente via une SCI

Si le bien est détenu via une SCI (Société Civile Immobilière), le régime fiscal dépend du caractère translucide ou opaque de la société. Un représentant fiscal est généralement nécessaire pour les SCI translucides dont les associés sont non-résidents.

LLC américaine détenant un bien en France

Les LLC (Limited Liability Companies) américaines détenant des biens immobiliers en France posent des questions complexes de qualification fiscale. La France peut requalifier la LLC en société soumise à l'IS ou appliquer le régime de transparence. Un conseil fiscal spécialisé est indispensable.

Procédure de vente étape par étape

1. 4 à 6 semaines avant la vente : contactez un représentant fiscal accrédité et fournissez les documents (titre de propriété, factures de travaux, justificatif de résidence US)
2. Le représentant fiscal calcule la plus-value, vérifie les abattements et prépare le formulaire 2048-IMM
3. Jour de la vente : le notaire retient l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor public
4. Après la vente : déclarez la plus-value dans votre déclaration américaine (1040 + 1116) et vos FBAR/8938 si applicable

Pour la procédure complète, consultez notre guide de la procédure de vente immobilière pour non-résidents.

Les représentants fiscaux que nous recommandons