Représentant Fiscal Immobilier : Plus-Values des Non-Résidents 2026

Qu'est-ce qu'un représentant fiscal immobilier ?

Le représentant fiscal immobilier est un organisme ou une personne morale accrédité(e) par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) qui intervient lors de la vente d'un bien immobilier en France par un non-résident.

Son rôle principal est de :

• Calculer la plus-value immobilière imposable et les prélèvements sociaux associés
• Vérifier le prix d'acquisition et les frais déductibles pour optimiser légalement l'imposition
• Rédiger et signer le formulaire 2048-IMM qui accompagne l'acte de vente
• Engager sa responsabilité sur l'exactitude des calculs et des informations déclarées
• Assister le vendeur en cas de contrôle fiscal postérieur à la vente

Contrairement au représentant fiscal TVA dont le mandat est permanent, le représentant fiscal immobilier intervient ponctuellement, pour une transaction donnée. Sa mission prend fin après la vente et l'expiration des délais de prescription fiscale.

L'obligation de désigner un représentant fiscal immobilier est prévue par l'article 244 bis A du Code Général des Impôts. Ce texte organise le régime d'imposition des plus-values immobilières des non-résidents et les conditions de la représentation fiscale.

Pour un panorama complet de la représentation fiscale en France, consultez notre guide sur le représentant fiscal.

Quand est-il obligatoire ?

La désignation d'un représentant fiscal immobilier n'est pas systématique. Elle dépend de deux critères principaux : le prix de cession et la situation du vendeur.

Le seuil de 150 000 €

Le représentant fiscal est obligatoire lorsque le prix de vente dépasse 150 000 €. Ce seuil s'apprécie :

• Par cédant : pour un couple vendant ensemble, le seuil s'applique à la quote-part de chacun
• Sur le prix de cession : c'est le prix de vente total, et non la plus-value, qui est pris en compte
• Par transaction : chaque vente est évaluée indépendamment

Exemple : un couple de non-résidents vend un appartement parisien pour 400 000 €. La quote-part de chacun est de 200 000 €, supérieure au seuil de 150 000 €. Chacun doit désigner un représentant fiscal (en pratique, un seul représentant est mandaté pour les deux).

Conditions d'exonération de la représentation fiscale

Même au-delà de 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal n'est pas requise dans les cas suivants :

• Le vendeur est résident de l'UE, de l'EEE ou d'un État ayant conclu une convention d'assistance administrative et fiscale avec la France (depuis le 1er janvier 2015)
• La plus-value est exonérée : cession de la résidence principale, détention de plus de 30 ans (exonération totale par abattements), première cession d'un logement en France par un ancien résident fiscal français (sous conditions)
• Le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € par cédant

Attention : l'exonération de représentation fiscale pour les résidents de l'UE/EEE ne signifie pas exonération d'impôt. La plus-value reste imposable ; simplement, le vendeur n'a pas besoin de représentant fiscal accrédité. Le notaire se charge des formalités déclaratives.

Pour en savoir plus, consultez notre page sur les exonérations de plus-value pour non-résidents.

Le calcul de la plus-value immobilière

Le représentant fiscal immobilier effectue un calcul rigoureux de la plus-value imposable, qui détermine le montant de l'impôt à payer lors de la vente. Ce calcul suit les mêmes règles que pour les résidents français, avec quelques particularités.

Abattements pour durée de détention

La plus-value brute (prix de cession – prix d'acquisition corrigé) bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention du bien :

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

• 0 % d'abattement les 5 premières années
• 6 % par an de la 6e à la 21e année
• 4 % la 22e année
• Exonération totale après 22 ans de détention

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

• 0 % d'abattement les 5 premières années
• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
• 1,60 % la 22e année
• 9 % par an de la 23e à la 30e année
• Exonération totale après 30 ans de détention

Consultez notre outil de calcul de plus-value immobilière pour non-résident.

CSG-CRDS et prélèvements sociaux

Les non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur la plus-value nette (après abattements). Toutefois, des règles spécifiques s'appliquent :

• Résidents de l'UE/EEE/Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale européen : ils bénéficient d'une exonération partielle et ne sont redevables que du prélèvement de solidarité de 7,5 % (au lieu de 17,2 %)
• Résidents hors UE : le taux plein de 17,2 % s'applique

En savoir plus sur la CSG-CRDS pour les non-résidents.

Surtaxe sur les plus-values élevées

Une taxe additionnelle s'applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention, au titre de l'impôt sur le revenu) dépasse 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value :

• De 50 001 € à 100 000 € : 2 %
• De 100 001 € à 150 000 € : 3 %
• De 150 001 € à 200 000 € : 4 %
• De 200 001 € à 250 000 € : 5 %
• Au-delà de 250 000 € : 6 %

Un système de lissage est prévu pour les tranches intermédiaires afin d'éviter les effets de seuil.

Procédure de désignation et rôle du notaire

La vente immobilière d'un non-résident implique une coordination étroite entre le vendeur, le représentant fiscal et le notaire.

1. Compromis de vente : dès la signature du compromis, le vendeur non-résident doit contacter un représentant fiscal accrédité par la DGFiP pour l'immobilier.
2. Transmission des documents : le vendeur fournit au représentant fiscal les titres de propriété, justificatifs du prix d'acquisition, factures de travaux, etc.
3. Calcul de la plus-value : le représentant fiscal établit le calcul détaillé de la plus-value imposable, en optimisant les déductions autorisées par la loi.
4. Rédaction du formulaire 2048-IMM : le représentant fiscal prépare et signe ce formulaire, qui sera transmis au notaire.
5. Signature de l'acte authentique : le notaire vérifie la conformité du formulaire 2048-IMM, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor public.
6. Dépôt auprès de l'administration : le formulaire 2048-IMM est déposé auprès du service de publicité foncière dans le mois suivant la vente.

Le rôle du notaire est essentiel : il est le garant du paiement de l'impôt. Il ne peut pas signer l'acte de vente sans le formulaire 2048-IMM dûment complété et signé par le représentant fiscal accrédité (lorsque celui-ci est obligatoire).

Consultez notre guide détaillé sur la procédure de vente immobilière pour non-résident.

Par pays de résidence du vendeur

Les obligations et le taux d'imposition peuvent varier selon le pays de résidence fiscale du vendeur et l'existence d'une convention fiscale bilatérale avec la France.

• Résidents de l'Union européenne : dispensés de représentant fiscal depuis 2015, imposés à 19 % + prélèvements sociaux réduits à 7,5 % s'ils sont affiliés à un régime de sécurité sociale européen.
• Résidents américains : représentant fiscal obligatoire au-delà de 150 000 €, taux de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. La convention franco-américaine permet d'éviter la double imposition.
• Résidents britanniques : depuis le Brexit (1er janvier 2021), les résidents du Royaume-Uni sont à nouveau soumis à l'obligation de représentant fiscal lorsque le prix de cession dépasse 150 000 €.
• Résidents suisses : représentant fiscal obligatoire, mais les affiliés au régime de sécurité sociale suisse bénéficient des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % grâce à l'accord de libre circulation.

La situation des SCI détenues par des non-résidents vendant des biens en France présente également des particularités qu'il convient d'anticiper.

Formulaire 2048-IMM

Le formulaire 2048-IMM (ou « déclaration de plus-value sur les cessions d'immeubles ») est le document central de toute vente immobilière générant une plus-value imposable. Pour les non-résidents, ce formulaire est préparé et signé par le représentant fiscal accrédité.

Ce formulaire comprend :

• L'identité du cédant et sa résidence fiscale
• La désignation du bien vendu
• Le prix d'acquisition et les frais retenus
• Le prix de cession et les frais déduits
• Le calcul détaillé de la plus-value brute et nette
• Les abattements pour durée de détention
• Le montant de l'impôt et des prélèvements sociaux
• La signature du représentant fiscal accrédité

Le formulaire est téléchargeable sur le site impots.gouv.fr (formulaire 2048-IMM). En savoir plus sur notre page dédiée au formulaire 2048-IMM.

Les meilleurs représentants fiscaux accrédités