Plus-Value Immobilière Non-Résident France : Guide Complet [2026]

Le régime fiscal applicable aux non-résidents

Lorsqu'une personne physique ou morale non résidente fiscale de France cède un bien immobilier situé sur le territoire français, la plus-value réalisée est soumise à l'impôt en France. Ce principe est fondé sur le critère de localisation du bien : quel que soit le pays de résidence du vendeur, la France conserve le droit d'imposer les gains tirés de la cession d'immeubles situés sur son territoire.

Ce régime s'applique tant aux personnes physiques qu'aux personnes morales (sociétés civiles immobilières, sociétés étrangères détenant de l'immobilier français). Il concerne également les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière dont les actifs sont principalement constitués de biens situés en France.

La plus-value immobilière des non-résidents se distingue de celle des résidents sur plusieurs points :

• Le prélèvement est libératoire : contrairement aux résidents dont la plus-value s'intègre dans le revenu global pour certains calculs, le non-résident est soumis à un prélèvement forfaitaire libératoire
• Le paiement intervient au moment de la vente : le notaire prélève l'impôt sur le prix de cession et le reverse au Trésor public
• L'obligation de représentation fiscale peut s'appliquer au-delà de certains seuils

Le régime des plus-values immobilières des non-résidents est encadré par l'article 244 bis A du Code général des impôts, qui constitue le texte fondateur en la matière. Pour une vision d'ensemble sur le rôle du représentant fiscal dans ce contexte, consultez notre page dédiée au représentant fiscal immobilier.

Article 244 bis A du CGI : le cadre légal

L'article 244 bis A du Code général des impôts constitue la base juridique de l'imposition des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents. Ce texte prévoit qu'un prélèvement est opéré sur les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles ou de droits portant sur des immeubles situés en France par des personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France ou par des personnes morales dont le siège social est situé hors de France.

Les opérations visées par l'article 244 bis A comprennent :

• La cession à titre onéreux d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété)
• La cession de droits immobiliers (servitudes, baux emphytéotiques, etc.)
• La cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière au sens de l'article 150 UB du CGI
• Les échanges et les apports en société impliquant des biens immobiliers

Le prélèvement est calculé selon les règles applicables aux plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI) pour les personnes physiques, et selon les règles de l'impôt sur les sociétés pour les personnes morales soumises à un impôt équivalent à l'IS dans leur pays de résidence.

Il est important de noter que l'article 244 bis A a été modifié à plusieurs reprises, notamment pour tenir compte des évolutions jurisprudentielles européennes et des réformes des prélèvements sociaux. La version en vigueur intègre les dispositions relatives aux résidents de l'UE, de l'EEE et des pays tiers.

Taux d'imposition : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Le taux d'imposition des plus-values immobilières des non-résidents se compose de deux éléments distincts :

1. L'impôt sur le revenu : 19 %

Le taux de prélèvement au titre de l'impôt sur le revenu est fixé à 19 % pour les personnes physiques résidentes d'un État membre de l'Union européenne, de l'Espace économique européen (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou d'un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.

Pour les résidents d'États non coopératifs (ETNC) au sens de l'article 238-0 A du CGI, le taux est porté à 75 %. Ce taux dissuasif vise les territoires figurant sur la liste française des ETNC.

2. Les prélèvements sociaux : 17,2 %

Depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine s'élèvent à 17,2 %, composés de :

• CSG (Contribution sociale généralisée) : 9,2 %
• CRDS (Contribution au remboursement de la dette sociale) : 0,5 %
• Prélèvement de solidarité : 7,5 %

Taux global : 36,2 %

Le taux effectif total s'élève donc à 36,2 % (19 % + 17,2 %) avant application des abattements pour durée de détention. Ce taux peut être réduit à 26,5 % pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État membre de l'UE ou de l'EEE (qui ne sont redevables que du prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 %). Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre page sur la CSG-CRDS des non-résidents.

Pour les personnes morales soumises à l'IS dans leur pays de résidence, le taux du prélèvement est aligné sur le taux normal de l'impôt sur les sociétés français, soit 25 % en 2026.

La surtaxe sur les plus-values élevées

En plus du taux de base de 19 %, une taxe additionnelle (communément appelée « surtaxe ») s'applique lorsque la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention au titre de l'IR) dépasse 50 000 euros. Cette surtaxe, prévue à l'article 1609 nonies G du CGI, est progressive :

Un mécanisme de lissage est prévu aux bornes de chaque tranche pour éviter les effets de seuil. Cette surtaxe peut porter le taux d'imposition total (IR + surtaxe + prélèvements sociaux) à 42,2 % pour les plus-values les plus élevées.

La surtaxe s'applique aux non-résidents dans les mêmes conditions qu'aux résidents. Son montant est calculé par le représentant fiscal et reversé au Trésor public lors de la vente. Pour comprendre le détail du calcul, consultez notre page sur le calcul de la plus-value immobilière non-résident.

Abattements pour durée de détention

Les non-résidents bénéficient, comme les résidents, d'abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement le montant de la plus-value imposable. Deux barèmes distincts s'appliquent selon la nature du prélèvement :

Abattements au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) :

• 0 à 5 ans de détention : aucun abattement
• De la 6e à la 21e année : 6 % par année de détention
• 22e année révolue : 4 %
• Exonération totale après 22 ans de détention

Abattements au titre des prélèvements sociaux (17,2 %) :

• 0 à 5 ans de détention : aucun abattement
• De la 6e à la 21e année : 1,65 % par année de détention
• 22e année révolue : 1,60 %
• Au-delà de la 22e année : 9 % par année
• Exonération totale après 30 ans de détention

Le décalage entre ces deux barèmes signifie qu'entre la 22e et la 30e année de détention, le vendeur non-résident reste redevable des prélèvements sociaux (à taux réduit grâce à l'abattement) alors qu'il est exonéré d'impôt sur le revenu. Ce décalage constitue un point d'attention majeur pour les non-résidents détenant un bien depuis longtemps.

Pour un bien détenu depuis plus de 30 ans, la plus-value est intégralement exonérée tant au titre de l'IR que des prélèvements sociaux. Consultez notre page sur les exonérations de plus-value pour non-résidents pour connaître l'ensemble des cas d'exonération.

Le seuil de 150 000 € et le représentant fiscal

L'une des particularités du régime des plus-values immobilières des non-résidents est l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité dans certaines situations. Cette obligation est prévue par l'article 244 bis A du CGI.

Quand le représentant fiscal est-il obligatoire ?

La désignation d'un représentant fiscal est obligatoire lorsque le prix de cession du bien immobilier dépasse 150 000 euros. Ce seuil s'apprécie par vendeur et non par transaction. Ainsi, si deux époux vendent conjointement un bien pour 280 000 euros, chacun est considéré comme cédant pour 140 000 euros, et aucun n'est tenu de désigner un représentant fiscal.

Dispenses de représentation fiscale :

• Cession dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €
• Cession bénéficiant d'une exonération totale de plus-value (détention supérieure à 30 ans, par exemple)
• Vendeur résident d'un État membre de l'UE ou de l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative et d'assistance au recouvrement

Cette dernière dispense, introduite par la loi de finances rectificative pour 2014, a considérablement réduit le champ de l'obligation. Les résidents de pays comme l'Allemagne, la Belgique, l'Espagne, l'Italie ou les Pays-Bas n'ont plus besoin de représentant fiscal pour vendre un bien en France.

En revanche, les résidents de pays tiers (États-Unis, Royaume-Uni post-Brexit, Suisse, Canada, pays du Moyen-Orient, etc.) restent soumis à l'obligation dès lors que le prix de cession dépasse le seuil de 150 000 euros. Pour les cas spécifiques, consultez nos pages sur le représentant fiscal pour non-résident américain et le représentant fiscal pour non-résident britannique.

Le représentant fiscal a pour mission de vérifier le calcul de la plus-value, d'établir la déclaration fiscale (formulaire 2048-IMM) et de garantir le paiement de l'impôt auprès de l'administration. Il engage sa responsabilité solidaire vis-à-vis du Trésor public.

Conventions fiscales et élimination de la double imposition

Les conventions fiscales bilatérales conclues par la France avec la plupart des pays du monde jouent un rôle essentiel dans le traitement des plus-values immobilières des non-résidents. Conformément au modèle OCDE, l'article 13 des conventions prévoit généralement que les plus-values provenant de la cession de biens immobiliers sont imposables dans l'État de situation du bien.

Ce principe signifie que la France conserve systématiquement le droit d'imposer les plus-values réalisées sur des biens situés sur son territoire, quel que soit le pays de résidence du vendeur. La convention n'empêche pas l'imposition française mais organise l'élimination de la double imposition dans le pays de résidence du cédant.

Les méthodes d'élimination de la double imposition varient selon les conventions :

• Méthode de l'exemption : le pays de résidence exempte la plus-value d'impôt (avec ou sans réserve de progressivité). C'est le cas notamment pour les résidents d'Allemagne.
• Méthode du crédit d'impôt : le pays de résidence impose la plus-value mais accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt payé en France, dans la limite de l'impôt dû localement. C'est le cas pour les résidents des États-Unis et du Royaume-Uni.

Certaines conventions prévoient des dispositions particulières pour les sociétés à prépondérance immobilière. La cession de parts d'une SCI détenant un bien en France par un non-résident peut être imposée en France si la convention le prévoit.

Il est recommandé de vérifier systématiquement les termes de la convention applicable avant toute cession. La base de données des conventions fiscales de la DGFiP est consultable en ligne.

Prélèvements sociaux : les spécificités pour les non-résidents

Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières des non-résidents ont fait l'objet d'une évolution jurisprudentielle majeure qui a profondément modifié leur application.

L'arrêt De Ruyter (CJUE, 26 février 2015) :

La Cour de justice de l'Union européenne a jugé que les prélèvements sociaux français (CSG, CRDS) présentent un lien direct et suffisamment pertinent avec les branches de sécurité sociale et ne peuvent donc être prélevés sur les revenus du patrimoine de personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre de l'UE ou de l'EEE. Cette décision a conduit à la réforme des prélèvements sociaux applicables aux non-résidents.

Le régime actuel :

• Non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l'UE/EEE/Suisse : ils ne sont redevables que du prélèvement de solidarité de 7,5 % (au lieu de 17,2 %), soit un taux global de 26,5 % (19 % + 7,5 %)
• Non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un pays tiers (États-Unis, Royaume-Uni post-Brexit, Canada, etc.) : ils restent redevables de l'intégralité des prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %

Cette distinction est fondamentale et peut représenter un écart d'imposition de près de 10 points de pourcentage. Pour les non-résidents ayant été indûment prélevés, un remboursement peut être demandé dans un délai de deux ans. Consultez notre page dédiée à la CSG-CRDS des non-résidents pour connaître les modalités de remboursement.

Exonérations possibles pour les non-résidents

Plusieurs cas d'exonération sont ouverts aux non-résidents vendant un bien immobilier en France. Certains sont communs avec les résidents, d'autres sont spécifiques.

Exonération pour durée de détention :

Comme détaillé précédemment, la détention pendant plus de 22 ans exonère d'impôt sur le revenu et la détention pendant plus de 30 ans exonère de l'ensemble des impositions (IR et prélèvements sociaux).

Exonération spécifique des anciens résidents (article 150 U-II-2° du CGI) :

Les non-résidents ressortissants d'un État membre de l'UE, de l'EEE ou d'un État ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France peuvent bénéficier d'une exonération lors de la première cession d'un logement en France après le transfert de leur domicile fiscal hors de France. Cette exonération est plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette et soumise à plusieurs conditions :

• Le cédant doit avoir été résident fiscal français de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession
• La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France
• Le bien ne doit pas avoir été mis à la disposition d'un tiers (locataire) depuis le transfert de domicile (assouplissement apporté par la loi de finances pour 2019)
• Il doit s'agir de la première cession intervenant depuis le transfert de domicile

Exonération pour les cessions inférieures à 15 000 € :

Les cessions d'un prix inférieur à 15 000 euros sont exonérées de plus-value. Ce seuil s'apprécie par bien et par vendeur.

Pour un panorama complet des situations d'exonération, consultez notre page détaillée sur l'exonération de plus-value pour non-résidents.

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