Formulaire 2048-IMM : Guide Complet Plus-Value Non-Résident 2026

Présentation du formulaire 2048-IMM

Le formulaire 2048-IMM (officiellement « Déclaration de plus-value sur les cessions d'immeubles ou de droits immobiliers ») est le document fiscal utilisé pour :

Déclarer la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier en France
Calculer l'impôt dû (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux + surtaxe éventuelle)
Permettre le paiement de l'impôt par le notaire le jour de la vente

Il est disponible sur le site impots.gouv.fr et comprend généralement 4 pages.

Quand est-il utilisé ?

Le formulaire 2048-IMM est établi pour chaque vente immobilière donnant lieu à une plus-value imposable, qu'il s'agisse :

D'une vente par un résident français (plus-value immobilière des particuliers)
D'une vente par un non-résident (régime de l'article 244 bis A du CGI)
D'une vente par les associés d'une SCI translucide

Pour les non-résidents, le formulaire comporte des rubriques spécifiques relatives au pays de résidence, au représentant fiscal et au taux forfaitaire applicable.

Qui remplit le formulaire ?

Le formulaire 2048-IMM implique trois intervenants :

1. Le représentant fiscal accrédité

Lorsque sa désignation est obligatoire (vendeur hors UE/EEE, prix > 150 000 €), le représentant fiscal :

Rassemble les pièces justificatives (titre de propriété, factures de travaux, etc.)
Calcule la plus-value : prix d'acquisition, frais, abattements, plus-value nette imposable
Vérifie l'éligibilité aux exonérations
Transmet ses calculs au notaire pour intégration dans le formulaire
Co-signe le formulaire et engage sa responsabilité solidaire

2. Le notaire

Le notaire :

Intègre les calculs du représentant fiscal dans le formulaire officiel
Complète les informations relatives à la vente (prix, date, identité des parties)
Dépose le formulaire auprès du service des impôts
Procède au paiement de l'impôt par prélèvement sur le prix de vente

3. Le vendeur

Le vendeur non-résident :

Fournit les documents nécessaires au calcul (titre de propriété, factures de travaux)
Signe le formulaire (ou donne procuration au représentant fiscal)
Accepte le prélèvement de l'impôt sur le prix de vente

Détail des rubriques

Le formulaire 2048-IMM se décompose en plusieurs sections :

Cadre I — Identification du cédant

Nom, prénom, date de naissance
Adresse complète (pays de résidence)
Nationalité
Pour les non-résidents : pays de résidence fiscale, numéro d'identification fiscale étranger

Cadre II — Identification du représentant fiscal

Dénomination de l'organisme accrédité
Numéro d'accréditation DGFiP
Adresse
Signature du représentant fiscal

Cadre III — Désignation du bien

Nature du bien (appartement, maison, terrain, etc.)
Adresse du bien
Références cadastrales
Date et mode d'acquisition (achat, donation, succession)

Cadre IV — Détermination de la plus-value

Ligne 1 : Prix de cession (prix de vente figurant dans l'acte)
Ligne 2 : Frais de cession à déduire (diagnostics, commissions...)
Ligne 3 : Prix de cession corrigé
Ligne 4 : Prix d'acquisition
Ligne 5 : Frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5 %)
Ligne 6 : Dépenses de travaux (réelles ou forfait 15 %)
Ligne 7 : Prix d'acquisition corrigé
Ligne 8 : Plus-value brute (ligne 3 − ligne 7)
Ligne 9-10 : Abattements pour durée de détention (IR et PS)
Ligne 11-12 : Plus-value nette imposable (IR et PS)

Cadre V — Calcul de l'impôt

Impôt sur le revenu : plus-value nette IR × 19 %
Prélèvements sociaux : plus-value nette PS × 17,2 % (ou 7,5 %)
Surtaxe éventuelle (si PV nette IR > 50 000 €)
Total de l'impôt dû

Calcul de la plus-value dans le formulaire

Le calcul suit une logique rigoureuse que le représentant fiscal vérifie étape par étape :

Prix d'acquisition

Le prix d'acquisition retenu dépend du mode d'obtention du bien :

Achat : prix figurant dans l'acte d'acquisition
Donation : valeur déclarée dans l'acte de donation
Succession : valeur déclarée dans la déclaration de succession
Construction : prix du terrain + coût de construction

Frais et travaux déductibles

Le vendeur peut majorer son prix d'acquisition de :

Frais d'acquisition : montant réel (frais de notaire, droits d'enregistrement) ou forfait de 7,5 % du prix d'acquisition
Dépenses de travaux : montant réel (sur justificatifs) ou forfait de 15 % du prix d'acquisition (si le bien est détenu depuis plus de 5 ans)

Le représentant fiscal optimise ce choix (réel vs forfait) pour minimiser la plus-value imposable.

Pour le détail complet du calcul, consultez notre guide du calcul de la plus-value immobilière pour non-résidents.

Rôle du notaire

Le notaire est le pivot administratif de la procédure. Ses responsabilités incluent :

Vérifier que le vendeur non-résident a bien désigné un représentant fiscal (quand obligatoire)
Collecter l'impôt en le retenant sur le prix de vente
Déposer le formulaire 2048-IMM auprès du SIE le jour de la vente
Verser l'impôt au Trésor public dans le mois suivant la vente

Si le notaire omet de vérifier la désignation du représentant fiscal, il engage sa propre responsabilité professionnelle.

Pour la procédure complète, consultez notre guide de la procédure de vente immobilière pour non-résidents.

Rôle du représentant fiscal

Le représentant fiscal accrédité intervient en amont et en aval de la vente :

Avant la vente

Analyse du dossier et collecte des pièces justificatives
Calcul de la plus-value et des abattements
Vérification des exonérations applicables
Optimisation fiscale (choix frais réels vs forfaitaires)
Transmission des calculs au notaire

Le jour de la vente

Co-signature du formulaire 2048-IMM
Validation du montant de l'impôt retenu

Après la vente

Responsabilité solidaire pendant la durée de prescription fiscale (3 ans en principe)
Assistance en cas de contrôle fiscal
Gestion des éventuelles réclamations

Sa responsabilité solidaire signifie qu'en cas d'insuffisance de déclaration, l'administration fiscale peut se retourner indistinctement contre le vendeur ou le représentant fiscal pour recouvrer le complément d'impôt.

Dépôt et paiement de l'impôt

Le formulaire 2048-IMM est déposé le jour de la signature de l'acte authentique de vente :

Lieu de dépôt : Service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation du bien
Paiement : l'impôt est retenu par le notaire sur le prix de vente et versé au Trésor public
Délai : le versement doit intervenir dans le mois suivant la date de la vente

En pratique

Le vendeur non-résident ne reçoit donc pas l'intégralité du prix de vente. Le notaire retient :

L'impôt sur la plus-value (19 % + 17,2 % + surtaxe éventuelle)
Ses propres frais et émoluments
Le solde éventuel d'un emprunt immobilier
Les honoraires du représentant fiscal

Le solde est ensuite viré au vendeur, y compris à l'étranger.

Erreurs fréquentes à éviter

Les erreurs sur le formulaire 2048-IMM peuvent coûter cher. Voici les plus courantes :

1. Mauvais calcul de la durée de détention

La durée de détention se calcule de date à date (date d'acquisition à date de cession), et non par années civiles. Une erreur d'un mois peut modifier le taux d'abattement.

2. Oubli des travaux déductibles

De nombreux vendeurs oublient de comptabiliser les travaux réalisés (rénovation, extension). En l'absence de factures, le forfait de 15 % est souvent plus avantageux pour les biens détenus depuis plus de 5 ans.

3. Confusion frais réels / forfaitaires

Le vendeur doit choisir entre frais réels et forfaitaires pour les frais d'acquisition ET pour les travaux. Le représentant fiscal calcule les deux options et retient la plus favorable.

4. Erreur sur le prix d'acquisition en cas de donation/succession

Pour les biens reçus par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur déclarée dans l'acte, et non la valeur de marché actuelle. Si la valeur avait été sous-évaluée à l'époque, la plus-value imposable sera plus élevée.

5. Non-prise en compte des conventions fiscales

Certaines conventions fiscales peuvent modifier le taux d'imposition applicable. Le représentant fiscal vérifie systématiquement la convention applicable au pays de résidence du vendeur.

Réclamation et recours

Si une erreur est découverte après la vente, le vendeur peut déposer une réclamation contentieuse :

Délai : 2 ans à compter du paiement de l'impôt (article R*196-1 du LPF)
Destinataire : service des impôts ayant reçu la déclaration 2048-IMM
Motifs courants : erreur de calcul des abattements, oubli de travaux, application erronée d'une convention fiscale

Le représentant fiscal peut assister le vendeur dans cette démarche, voire la prendre en charge si l'erreur lui est imputable.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que le formulaire 2048-IMM ?

Le formulaire 2048-IMM (Cerfa n° 12359) est la déclaration fiscale utilisée pour déterminer et payer l'impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente d'un bien situé en France par un non-résident. Il est établi par le notaire, co-signé par le représentant fiscal accrédité lorsque celui-ci est obligatoire, et déposé auprès du service des impôts le jour de la vente.

Qui remplit le formulaire 2048-IMM ?

Le formulaire 2048-IMM est préparé conjointement par le notaire et le représentant fiscal accrédité. En pratique, le représentant fiscal calcule la plus-value, vérifie les abattements et les exonérations, puis transmet ses calculs au notaire qui intègre les informations dans le formulaire officiel. Le représentant fiscal co-signe le document.

Quand le formulaire 2048-IMM doit-il être déposé ?

Le formulaire 2048-IMM doit être déposé auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation du bien le jour même de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. L'impôt sur la plus-value est payé simultanément par prélèvement sur le prix de vente.

Que se passe-t-il en cas d'erreur sur le formulaire 2048-IMM ?

En cas d'erreur sur le formulaire 2048-IMM, une réclamation contentieuse peut être déposée auprès de l'administration fiscale dans un délai de 2 ans suivant le paiement de l'impôt. Si l'erreur a conduit à un trop-payé, le vendeur peut obtenir un remboursement. Si l'erreur a conduit à un sous-paiement, l'administration peut réclamer le complément, avec pénalités. Le représentant fiscal est solidairement responsable.

Le formulaire 2048-IMM est-il le même pour les résidents et les non-résidents ?

Oui, le formulaire 2048-IMM est le même. Cependant, pour les non-résidents, des rubriques spécifiques doivent être complétées : le pays de résidence du vendeur, l'identification du représentant fiscal accrédité (s'il est obligatoire), et la mention de la convention fiscale applicable. Le taux d'imposition forfaitaire de 19 % s'applique au lieu du barème progressif.