Exonération de Plus-Value Immobilière pour Non-Résident : Conditions 2026

Rappel : l'imposition des plus-values des non-résidents

Avant d'examiner les exonérations, rappelons le régime d'imposition applicable. Lorsqu'un non-résident fiscal français vend un bien immobilier situé en France, la plus-value est soumise à :

• L'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (ou 33,33 % si le vendeur est domicilié dans un État non coopératif)
• Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %)
• La taxe supplémentaire sur les plus-values élevées (à partir de 50 000 € de plus-value nette, taux de 2 % à 6 %)

L'imposition totale peut donc atteindre 36,2 %, voire davantage avec la surtaxe. C'est pourquoi il est essentiel de connaître les dispositifs d'exonération qui peuvent réduire ou supprimer cette charge fiscale.

Pour le calcul détaillé de la plus-value, consultez notre guide du calcul de la plus-value immobilière pour non-résidents.

Exonération par abattement pour durée de détention

Le principal mécanisme d'exonération repose sur les abattements progressifs pour durée de détention, identiques à ceux applicables aux résidents français. Ce dispositif est prévu par l'article 150 VC du CGI.

Abattements pour l'impôt sur le revenu (19 %)

• 0 à 5 ans de détention : aucun abattement
• 6e à 21e année : abattement de 6 % par an
• 22e année révolue : abattement de 4 %
• Au-delà de 22 ans : exonération totale d'impôt sur le revenu

Abattements pour les prélèvements sociaux (17,2 %)

• 0 à 5 ans de détention : aucun abattement
• 6e à 21e année : abattement de 1,65 % par an
• 22e année révolue : abattement de 1,60 %
• 23e à 30e année : abattement de 9 % par an
• Au-delà de 30 ans : exonération totale

Tableau récapitulatif des abattements

Conséquence pratique : après 22 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux restent dus (avec un abattement croissant). Après 30 ans, la plus-value est totalement exonérée et aucun représentant fiscal n'est nécessaire.

Exonération de première cession (anciens résidents français)

L'article 150 U-II-2° du CGI prévoit une exonération spécifique pour les anciens résidents fiscaux français devenus non-résidents.

Conditions cumulatives

Pour bénéficier de cette exonération, le vendeur doit remplir toutes les conditions suivantes :

1. Nationalité : être ressortissant d'un État membre de l'UE, de l'EEE ou d'un État ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France
2. Résidence antérieure : avoir été résident fiscal français de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession
3. Libre disposition : avoir la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant la cession (le bien ne doit pas être loué ni occupé par un tiers)
4. Première cession : il doit s'agir de la première cession d'un logement en France depuis le départ de France (une seule exonération par contribuable)

Plafond de 150 000 € de plus-value

L'exonération est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette (après abattements pour durée de détention). Au-delà, la fraction excédentaire est imposée dans les conditions de droit commun.

Exemple : un ancien résident français vivant désormais au Canada vend un appartement à Paris avec une plus-value nette de 200 000 €. Les premiers 150 000 € sont exonérés, et seuls 50 000 € sont imposés au taux de 19 % + 17,2 %.

Le cas de la résidence principale

L'exonération de résidence principale prévue par l'article 150 U-II-1° du CGI est en principe réservée aux résidents fiscaux français. Un non-résident ne peut pas revendiquer l'exonération de résidence principale pour un bien situé en France.

Exception : la période de transition

Toutefois, un contribuable qui quitte la France en cours d'année peut bénéficier de l'exonération s'il vend son ancienne résidence principale dans un délai raisonnable après son départ, à condition que :

• Le bien constituait sa résidence principale au jour du départ
• Le bien n'a pas été mis en location depuis le départ
• La vente intervient dans un délai « normal » (apprécié au cas par cas, généralement moins d'un an)
• Le bien est resté vacant et disponible à la vente

L'administration fiscale apprécie cette condition de manière stricte. En cas de doute, consultez un représentant fiscal spécialisé pour évaluer votre éligibilité.

Exonération pour cession inférieure à 15 000 €

Les cessions d'immeubles ou de droits immobiliers dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées d'impôt sur la plus-value. Ce seuil s'apprécie :

• Par bien vendu (et non globalement)
• Par cédant en cas de vente par plusieurs personnes (chaque vendeur apprécie le seuil sur sa quote-part)

En pratique, cette exonération concerne principalement les petits biens (parkings, caves, terrains modestes) ou les parts de SCI de faible valeur.

Exonération pour expropriation et droit de préemption

Sont exonérées de plus-value les cessions réalisées dans le cadre :

• D'une expropriation pour cause d'utilité publique, à condition que l'indemnité soit remployée dans l'acquisition d'un bien immobilier dans un délai de 12 mois
• De l'exercice du droit de préemption par une collectivité publique
• De certaines cessions au profit d'organismes de logement social

Ces cas sont relativement rares pour les non-résidents mais méritent d'être connus, notamment pour les propriétaires de terrains constructibles en zone tendue.

Impact sur l'obligation de représentant fiscal

L'exonération de plus-value a un impact direct sur l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité :

Plus-value totalement exonérée = pas de représentant fiscal

Si la plus-value est intégralement exonérée (par exemple, détention supérieure à 30 ans, ou première cession avec plus-value inférieure à 150 000 €), aucun représentant fiscal n'est nécessaire, quel que soit le prix de vente.

Plus-value partiellement exonérée = représentant fiscal potentiellement requis

Si seule une partie de la plus-value est exonérée (par exemple, première cession avec plus-value supérieure à 150 000 €), l'obligation de représentant fiscal s'applique normalement dès que le prix de cession dépasse 150 000 €.

Dispense pour les résidents UE/EEE

Rappelons que les résidents de l'UE, de l'EEE ou d'un État ayant conclu une convention d'assistance administrative et de lutte contre la fraude avec la France sont dispensés de représentant fiscal, même si la plus-value est imposable. Cette dispense, prévue par la loi de finances rectificative pour 2014, vise à simplifier les formalités pour ces contribuables.

→ Consultez notre guide complet sur la plus-value immobilière des non-résidents pour un panorama complet du régime fiscal.

Rôle des conventions fiscales internationales

Les conventions fiscales bilatérales conclues par la France peuvent modifier les règles d'imposition des plus-values immobilières. Dans la grande majorité des cas, la convention attribue le droit d'imposer à l'État de situation du bien (la France), conformément au modèle OCDE.

Cependant, les conventions peuvent influencer :

• Le taux d'imposition applicable (certaines conventions prévoient un taux plafonné)
• L'élimination de la double imposition dans l'État de résidence (crédit d'impôt ou exemption)
• La qualification des revenus (notamment pour les SCI)

Pour des analyses par pays, consultez nos guides spécifiques :

• Non-résidents américains
• Non-résidents britanniques
• Non-résidents suisses
• Non-résidents canadiens

Les représentants fiscaux que nous recommandons

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