Calcul Plus-Value Immobilière Non-Résident : Méthode Détaillée [2026]

La méthode de calcul en 5 étapes

Le calcul de la plus-value immobilière d'un non-résident suit une méthodologie identique à celle applicable aux résidents français, encadrée par les articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts. Le prélèvement est ensuite opéré selon les taux prévus par l'article 244 bis A du CGI.

La méthode se décompose en cinq étapes successives :

1. Déterminer le prix de cession corrigé (prix de vente diminué des frais du vendeur)
2. Déterminer le prix d'acquisition corrigé (prix d'achat majoré des frais et travaux)
3. Calculer la plus-value brute (prix de cession corrigé - prix d'acquisition corrigé)
4. Appliquer les abattements pour durée de détention au titre de l'IR
5. Appliquer les abattements pour durée de détention au titre des prélèvements sociaux

Le résultat de l'étape 4 donne la plus-value nette imposable à l'IR. Le résultat de l'étape 5 donne la plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux. Ces deux bases sont ensuite soumises aux taux respectifs pour déterminer l'impôt total dû.

Pour un aperçu du régime fiscal global, consultez notre page sur la plus-value immobilière des non-résidents.

Étape 1 : déterminer le prix de cession

Le prix de cession correspond au prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte de vente. Il s'agit du montant effectivement payé par l'acquéreur, quelle que soit la forme du paiement (numéraire, compensation de créances, rente viagère capitalisée).

Le prix de cession peut être diminué des éléments suivants :

• Frais de diagnostics obligatoires réalisés à la charge du vendeur (DPE, amiante, plomb, termites, etc.)
• Commission d'agence immobilière lorsqu'elle est à la charge du vendeur (ce qui doit être mentionné dans le mandat de vente et dans l'acte)
• Indemnité d'éviction versée au locataire pour libérer les lieux
• Frais de mainlevée d'hypothèque

En revanche, les frais de représentation fiscale et les honoraires du notaire pour l'établissement de la déclaration de plus-value ne sont pas déductibles du prix de cession.

Cas particuliers :

• Vente en viager : le prix de cession correspond au capital et à la rente viagère capitalisée selon les barèmes en vigueur
• Cession de parts de SCI : le prix de cession est celui des parts, éventuellement majoré de la quote-part de passif
• Échange : le prix de cession est la valeur vénale du bien cédé

Étape 2 : déterminer le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition est le prix effectivement payé par le vendeur lors de l'achat du bien, tel qu'il figure dans l'acte d'acquisition. Ce prix est ensuite majoré de deux catégories de dépenses :

A. Les frais d'acquisition :

Le vendeur peut choisir entre deux options :

• Forfait de 7,5 % du prix d'acquisition : option la plus courante, applicable sans justificatif
• Frais réels : droits d'enregistrement ou TVA effectivement acquittés, frais de notaire, frais d'agence à la charge de l'acquéreur lors de l'achat, à condition de pouvoir les justifier

Dans la grande majorité des cas, le forfait de 7,5 % est plus avantageux car les frais réels d'acquisition sont généralement inférieurs pour les biens anciens (droits de mutation de 5,80 % + frais de notaire).

B. Les dépenses de travaux :

Le vendeur peut également majorer le prix d'acquisition des dépenses de travaux. Deux options sont possibles :

• Forfait de 15 % du prix d'acquisition : applicable sans justificatif, à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans
• Montant réel des travaux : les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (mais pas d'entretien ou de réparation) peuvent être retenus pour leur montant réel, à condition de fournir les factures correspondantes

Attention : les travaux ne peuvent pas avoir été déduits des revenus fonciers. Si le propriétaire a déduit les travaux de ses revenus fonciers imposables en France, il ne peut pas les ajouter au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.

Cas d'acquisition à titre gratuit :

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale déclarée dans l'acte de donation ou dans la déclaration de succession, majorée des droits de mutation à titre gratuit effectivement acquittés.

Étape 3 : calculer la plus-value brute

La plus-value brute est obtenue par simple soustraction :

Plus-value brute = Prix de cession corrigé - Prix d'acquisition corrigé

Si le résultat est négatif, il s'agit d'une moins-value. Les moins-values immobilières des non-résidents ne sont pas imputables sur d'autres plus-values ni reportables. La vente ne génère alors aucune imposition au titre de la plus-value.

Si le résultat est positif, la plus-value brute constitue le point de départ pour l'application des abattements pour durée de détention.

Exemple de calcul de la plus-value brute :

• Prix de vente : 400 000 €
• Commission d'agence à charge du vendeur : - 20 000 €
• Prix de cession corrigé : 380 000 €
• Prix d'achat : 250 000 €
• Forfait frais d'acquisition (7,5 %) : + 18 750 €
• Forfait travaux (15 %) : + 37 500 € (bien détenu depuis plus de 5 ans)
• Prix d'acquisition corrigé : 306 250 €
• Plus-value brute : 380 000 - 306 250 = 73 750 €

Étape 4 : appliquer les abattements IR (exonération à 22 ans)

La plus-value brute est réduite d'un abattement pour durée de détention pour le calcul de l'impôt sur le revenu (taux de 19 %). Le barème est le suivant :

• Moins de 6 ans de détention : 0 % d'abattement
• De la 6e à la 21e année : 6 % par année de détention au-delà de la 5e
• 22e année révolue : 4 %

Le total des abattements est donc : 16 × 6 % + 4 % = 96 % + 4 % = 100 % après 22 ans révolus de détention.

Tableau récapitulatif des abattements IR :

La durée de détention est calculée de date à date, par périodes de douze mois, à compter de la date d'acquisition (ou de la date de la donation/succession) jusqu'à la date de la promesse de vente (et non de la vente définitive).

Étape 5 : appliquer les abattements prélèvements sociaux (exonération à 30 ans)

Un second barème d'abattement s'applique pour le calcul des prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 % selon l'affiliation du vendeur). Ce barème est moins favorable que celui de l'IR :

• Moins de 6 ans de détention : 0 % d'abattement
• De la 6e à la 21e année : 1,65 % par année de détention au-delà de la 5e
• 22e année révolue : 1,60 %
• Au-delà de la 22e année : 9 % par année de détention

Le total des abattements est : 16 × 1,65 % + 1,60 % + 8 × 9 % = 26,40 % + 1,60 % + 72 % = 100 % après 30 ans révolus de détention.

Tableau récapitulatif des abattements prélèvements sociaux :

Ce décalage de 8 ans entre l'exonération IR (22 ans) et l'exonération PS (30 ans) est un élément déterminant pour les non-résidents. Un vendeur détenant son bien depuis 25 ans sera exonéré d'IR mais restera imposable aux prélèvements sociaux sur 45 % de sa plus-value brute.

Calcul de l'impôt : IR, prélèvements sociaux et surtaxe

Une fois les plus-values nettes imposables déterminées (étapes 4 et 5), le calcul de l'impôt s'effectue comme suit :

Impôt sur le revenu :

Plus-value nette IR × 19 % = Montant de l'IR

Prélèvements sociaux :

Plus-value nette PS × 17,2 % = Montant des PS

(ou × 7,5 % pour les affiliés à un régime de sécurité sociale UE/EEE/Suisse)

Surtaxe :

Si la plus-value nette IR dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique en sus. Le barème est détaillé dans notre page sur la plus-value immobilière des non-résidents.

Impôt total = IR + Prélèvements sociaux + Surtaxe éventuelle

Ce montant est retenu par le notaire sur le prix de vente et reversé au Trésor public dans le mois suivant la cession. Le représentant fiscal vise la déclaration 2048-IMM qui accompagne le paiement. Pour connaître la procédure complète, consultez notre page sur la procédure de vente immobilière pour non-résidents.

Exemple 1 : vente après 10 ans de détention

Situation : M. Dupont, résident fiscal suisse, vend un appartement parisien acquis il y a 10 ans.

• Prix de vente : 500 000 €
• Frais d'agence à charge du vendeur : 25 000 €
• Prix de cession corrigé : 475 000 €

• Prix d'achat : 300 000 €
• Forfait frais d'acquisition (7,5 %) : 22 500 €
• Forfait travaux (15 %) : 45 000 €
• Prix d'acquisition corrigé : 367 500 €

Plus-value brute : 475 000 - 367 500 = 107 500 €

Abattement IR (10 ans révolus = 30 %) :

• Plus-value nette IR : 107 500 × (1 - 30 %) = 75 250 €
• IR : 75 250 × 19 % = 14 297,50 €
• Surtaxe (PV nette > 50 000 €) : 75 250 × 2 % = 1 505 € (tranche 60 001 - 100 000 €)

Abattement PS (10 ans révolus = 8,25 %) :

• Plus-value nette PS : 107 500 × (1 - 8,25 %) = 98 631,25 €
• M. Dupont est affilié au régime suisse (convention UE/EEE/Suisse) → taux réduit 7,5 %
• PS : 98 631,25 × 7,5 % = 7 397,34 €

Impôt total : 14 297,50 + 1 505 + 7 397,34 = 23 199,84 €

Soit un taux effectif de 23 199,84 / 107 500 = 21,58 % de la plus-value brute.

Exemple 2 : vente après 25 ans de détention

Situation : Mme Johnson, résidente fiscale américaine, vend une maison dans le sud de la France détenue depuis 25 ans.

• Prix de vente : 600 000 €
• Prix de cession corrigé (pas de frais à déduire) : 600 000 €

• Prix d'achat (en francs convertis) : 150 000 €
• Forfait frais d'acquisition (7,5 %) : 11 250 €
• Forfait travaux (15 %) : 22 500 €
• Prix d'acquisition corrigé : 183 750 €

Plus-value brute : 600 000 - 183 750 = 416 250 €

Abattement IR (25 ans révolus = 100 %) :

• Plus-value nette IR : 416 250 × 0 % = 0 €
• IR : 0 € (exonération totale après 22 ans)

Abattement PS (25 ans révolus = 55 %) :

• Plus-value nette PS : 416 250 × (1 - 55 %) = 187 312,50 €
• Mme Johnson est affiliée au régime américain (pays tiers hors UE) → taux plein 17,2 %
• PS : 187 312,50 × 17,2 % = 32 217,75 €

Impôt total : 0 + 32 217,75 = 32 217,75 €

Soit un taux effectif de 32 217,75 / 416 250 = 7,74 % de la plus-value brute. Ce cas illustre l'impact majeur des abattements pour longue durée de détention, tout en montrant que les prélèvements sociaux restent dus pour les résidents de pays tiers jusqu'à 30 ans.

Prix de vente de 600 000 € > 150 000 € : Mme Johnson devra obligatoirement désigner un représentant fiscal pour cette vente.

Les frais et travaux déductibles en détail

La maîtrise des frais et travaux déductibles est essentielle pour optimiser le calcul de la plus-value. Voici les principales catégories :

Frais déductibles du prix de cession :

• Commission d'agence immobilière à la charge du vendeur (justifiée par le mandat et l'acte)
• Frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, bruit)
• Indemnité d'éviction versée au locataire
• Frais de mainlevée d'hypothèque

Frais ajoutés au prix d'acquisition :

• Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % ou frais réels (droits de mutation, émoluments du notaire, frais d'agence à la charge de l'acquéreur)
• Travaux : forfait de 15 % (si détention > 5 ans) ou montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, sous réserve qu'ils n'aient pas été déduits des revenus fonciers
• Frais de voirie, réseaux et distribution : charges imposées par les collectivités locales

Travaux non déductibles :

• Travaux d'entretien et de réparation courante (peinture, plomberie d'entretien)
• Travaux déjà déduits des revenus fonciers
• Travaux réalisés par le propriétaire lui-même (non facturés)
• Mobilier et équipements (cuisine équipée, électroménager)

Le choix entre forfait et frais réels doit être effectué opération par opération. Un représentant fiscal expérimenté saura vous conseiller l'option la plus avantageuse en fonction de votre situation.

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