Présentation de l'article 244 bis A du CGI
L'article 244 bis A du Code général des impôts instaure un prélèvement obligatoire sur les plus-values réalisées par les personnes physiques et morales non résidentes fiscales de France à l'occasion de la cession de biens immobiliers situés sur le territoire français, ou de droits portant sur ces biens.
Ce prélèvement, qualifié de « prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents », constitue un impôt libératoire : son paiement libère le contribuable de toute obligation déclarative supplémentaire au titre de cette plus-value dans sa déclaration de revenus française.
Le dispositif poursuit un double objectif : garantir l'imposition effective des gains immobiliers réalisés en France par des personnes qui n'y résident pas, et assurer le recouvrement immédiat de l'impôt lors de la transaction, via le mécanisme de retenue à la source opéré par le notaire.
Pour une vue d'ensemble de la représentation fiscale, consultez notre page pilier Représentant fiscal.
Champ d'application
Personnes concernées
L'article 244 bis A s'applique aux personnes physiques et morales qui ne sont pas résidentes fiscales de France au sens des conventions fiscales internationales ou, à défaut, du droit interne français (article 4 B du CGI). Sont ainsi concernés :
- Les personnes physiques domiciliées à l'étranger (expatriés, ressortissants étrangers)
- Les sociétés ayant leur siège social hors de France
- Les organismes de placement collectif étrangers
- Les trusts et structures similaires de droit étranger
Opérations visées
Le prélèvement s'applique aux plus-values résultant de :
- La cession à titre onéreux d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en France
- La cession de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes)
- La cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SCPI) dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers situés en France
- Les échanges d'immeubles comportant une soulte
Les donations, successions et opérations à titre gratuit ne sont pas concernées par ce dispositif.
Taux d'imposition applicables
Le taux du prélèvement varie selon la qualité du cédant et son lieu de résidence.
Personnes physiques
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu pour les résidents de l'UE, de l'EEE et de la Suisse
- 33,1/3 % pour les résidents d'États et territoires non coopératifs (ETNC)
- 19 % pour les résidents des autres États (hors ETNC)
À ces taux s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), applicables aux personnes physiques. Le taux effectif total est donc de 36,2 % pour la plupart des non-résidents personnes physiques.
Toutefois, les résidents de l'UE/EEE et de la Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale de leur pays bénéficient d'une exonération partielle des prélèvements sociaux : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, portant le taux total à 26,5 %.
Personnes morales
Les sociétés non résidentes sont soumises au prélèvement au taux de 25 % (taux normal de l'impôt sur les sociétés en 2026). Des taux spécifiques peuvent s'appliquer en fonction des conventions fiscales internationales.
Surtaxe sur les plus-values élevées
Une taxe additionnelle s'applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €, avec un barème progressif allant de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value. Cette surtaxe concerne uniquement les personnes physiques.
Calcul de la plus-value imposable
Le calcul de la plus-value immobilière imposable obéit à des règles précises, identiques à celles applicables aux résidents français.
Plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien.
Le prix de cession s'entend du prix réel stipulé dans l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, commission d'agence si à la charge du vendeur).
Le prix d'acquisition peut être majoré de :
- Frais d'acquisition : soit au forfait de 7,5 % du prix d'acquisition, soit pour leur montant réel (droits d'enregistrement, frais de notaire, commission d'agence payée lors de l'achat)
- Dépenses de travaux : soit au forfait de 15 % du prix d'acquisition (si le bien est détenu depuis plus de 5 ans), soit pour leur montant réel justifié par des factures
Plus-value nette
La plus-value nette est obtenue après application des abattements pour durée de détention sur la plus-value brute. C'est cette plus-value nette qui constitue la base imposable.
Abattements pour durée de détention
Le régime des abattements pour durée de détention permet une réduction progressive de la plus-value imposable en fonction de la durée de détention du bien.
Abattement au titre de l'impôt sur le revenu (19 %)
- Aucun abattement les 5 premières années
- 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention
- 4 % la 22e année
- Exonération totale après 22 ans de détention
Abattement au titre des prélèvements sociaux (17,2 %)
- Aucun abattement les 5 premières années
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
- 1,60 % la 22e année
- 9 % par an de la 23e à la 30e année
- Exonération totale après 30 ans de détention
Ce mécanisme d'abattement a un impact significatif sur le montant final du prélèvement. C'est l'un des éléments que le représentant fiscal immobilier doit calculer avec précision.
Exonérations
L'article 244 bis A prévoit plusieurs cas d'exonération de la plus-value immobilière, qui dispensent également de l'obligation de désigner un représentant fiscal.
Exonération liée au prix de cession
Les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 € sont exonérées du prélèvement. Ce seuil s'apprécie par vendeur et non par bien : en cas de vente par un couple, chaque conjoint bénéficie du seuil de 150 000 € sur sa quote-part.
Exonération liée à la durée de détention
Comme indiqué ci-dessus, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans.
Exonération de l'ancienne résidence principale
Les non-résidents ressortissants de l'UE/EEE peuvent bénéficier d'une exonération spécifique lors de la cession de leur ancienne résidence principale en France, sous réserve de conditions strictes :
- Le bien devait constituer la résidence principale du cédant au moment du transfert de domicile hors de France
- La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert
- Le bien ne doit pas avoir été mis en location entre le départ et la cession
Exonération au titre de la résidence en France
Une exonération complémentaire est prévue pour les non-résidents ressortissants de l'UE/EEE : une exonération de la plus-value dans la limite de 150 000 €, applicable une seule fois, sous condition de résidence fiscale antérieure en France pendant au moins deux ans.
Rôle du représentant fiscal dans le cadre de l'article 244 bis A
L'article 244 bis A impose la désignation d'un représentant fiscal accrédité lorsque le prix de cession excède 150 000 € et que le vendeur est un non-résident. Le représentant fiscal remplit plusieurs fonctions essentielles dans ce contexte.
Calcul et vérification : le représentant fiscal effectue le calcul détaillé de la plus-value imposable, vérifie l'éligibilité aux exonérations et abattements, et détermine le montant exact du prélèvement dû. Sa responsabilité est engagée sur l'exactitude de ces calculs.
Déclaration : il établit et signe la déclaration n° 2048-IMM qui est déposée auprès du service de publicité foncière lors de la signature de l'acte de vente.
Coordination avec le notaire : le représentant fiscal travaille en étroite collaboration avec le notaire pour s'assurer que le montant du prélèvement est correctement retenu et versé au Trésor public.
Suivi : après la transaction, le représentant fiscal reste l'interlocuteur de l'administration pour toute question relative à la plus-value déclarée.
Pour en savoir plus sur les plus-values immobilières des non-résidents, consultez notre page dédiée.
Modifications récentes
L'article 244 bis A a fait l'objet de plusieurs modifications au cours des dernières années, reflétant les évolutions de la politique fiscale française à l'égard des non-résidents.
Évolution des taux : le taux de l'impôt sur les sociétés applicable aux personnes morales non résidentes a été progressivement réduit pour s'aligner sur le taux normal de l'IS (25 % en 2026).
Prélèvements sociaux et UE : à la suite de la jurisprudence européenne (arrêt de Ruyter, CJUE, 2015), les résidents de l'UE/EEE affiliés à un régime de sécurité sociale étranger ont été partiellement exonérés des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les plus-values immobilières.
Réforme de la représentation fiscale ponctuelle : des évolutions sont en cours concernant les conditions et les modalités de la représentation fiscale ponctuelle dans le cadre des cessions immobilières. Consultez notre article sur la réforme de la représentation fiscale en 2025 pour les dernières actualités.
Il est recommandé de consulter régulièrement le site impots.gouv.fr et le BOFiP pour suivre les évolutions de ce dispositif.
→ Consultez notre liste des représentants fiscaux accrédités.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition prévu par l'article 244 bis A du CGI ?
Le taux de prélèvement est de 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et de 33,1/3 % pour les résidents d'États non coopératifs. Des prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent pour les personnes physiques, portant le taux effectif à 36,2 % pour les résidents de l'UE/EEE.
Quelles sont les exonérations prévues par l'article 244 bis A ?
Les principales exonérations concernent les cessions d'un montant inférieur à 150 000 €, les biens détenus depuis plus de 22 ans (exonération d'IR) ou 30 ans (exonération totale IR + PS), et sous certaines conditions la cession de l'ancienne résidence principale en France par un non-résident ressortissant de l'UE/EEE.
Quand la désignation d'un représentant fiscal est-elle obligatoire ?
La désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € et que le vendeur est un non-résident fiscal français. Les résidents de l'UE/EEE en sont dispensés lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans ou en cas d'exonération totale.
Comment est calculée la plus-value imposable sous l'article 244 bis A ?
La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais (frais d'acquisition forfaitaires de 7,5 % ou réels, et travaux forfaitaires de 15 % après 5 ans de détention ou réels). Des abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite : 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e année pour l'IR.